さて、今回は、意外と直面する方が多く、そして非常に戸惑われることの多い「借地権の相続」について、詳しくお話しいたします。
親が亡くなり、実家の相続手続きを進めようと調べてみたら、「建物は親の持ち物だが、土地は地主さんから借りているものだった」と発覚するケースは決して珍しくありません。特に、昔から住み続けている古い住宅街などではよく見られる権利形態です。
「他人の土地にある家を相続できるの？」 「借地権にも相続税がかかると聞いたけれど、本当？」 「地主さんに追い出されたり、高額な費用を請求されたりしないだろうか？」
そんな不安を抱える方に向けて、借地権の相続に関する基本的な知識から、最も気になる「借地権の評価額（税金計算）」、そして注意すべきトラブル対策まで、分かりやすく網羅的に解説いたします。
「借地権」とは？
借地権とは、簡単に言えば「建物を建てる目的で、地代（家賃のようなもの）を支払って他人の土地を借りる権利」のことです。
日本の法律では「土地」と「建物」は全く別々の不動産として扱われます。そのため、ご実家が借地の上に建っている場合、以下のような権利関係になります。
・ 建物の所有権： 亡くなった親（被相続人）
・ 土地の所有権（底地といいます）： 地主さん
・ 土地を利用する権利（借地権）： 亡くなった親（被相続人）
つまり、親御さんは地主さんから「土地を借りる権利」を持っており、その権利の上に「自分の家」を建てて住んでいた、という状態です。
借地権は相続できるのか？
結論から申し上げますと、借地権は財産としての価値を持つ立派な権利であり、当然に相続することが可能です。現金や預貯金、ご自身の所有する不動産と同じように、相続の対象となります。
ここで多くの方が心配されるのが、「地主さんの許可が必要なのではないか？」という点です。 法定相続人（配偶者や子どもなど）が借地権を相続する場合、地主さんの許可や承諾を得る必要は一切ありません。
また、「名義書換料」や「承諾料」といった金銭を地主さんに支払う法的な義務もありません。被相続人（亡くなった親）の契約上の地位をそのまま引き継ぐことになるため、地代の金額や契約期間などの内容も、原則としてそのまま引き継がれます。
ただし、法的な義務がないとはいえ、今後の良好な関係を維持するためにも、相続が発生したことと、誰が新しい借地人として権利を引き継ぐのかを、地主さんに速やかにご挨拶を兼ねて報告することは非常に重要です。
【重要】借地権の評価額と「借地権割合」について
借地権を相続する上で、絶対に知っておかなければならないのが「借地権の評価額」です。 「自分たちの土地ではないのだから、相続税の対象にはならないだろう」と誤解されている方が非常に多いのですが、借地権は相続税の課税対象となる立派な財産です。
では、目に見えない「土地を借りる権利」に、一体いくらの価値があるのでしょうか。ここで登場するのが「借地権割合」という考え方です。
借地権割合とは、その土地全体の価値（更地とした場合の価値）のうち、「借地権が占める価値の割合」を示すものです。 この割合は、国税庁が毎年発表している「路線価図（ろせんかず）」という地図上に定められています。
路線価図を見ると、道路ごとに「２００Ｄ」や「１５０Ｃ」といった記号が書かれています。 数字は１平方メートルあたりの価格（千円単位）を示しており、その後ろのアルファベットが借地権割合を表しています。
Ａ：９０%、Ｂ：８０%、Ｃ：７０%、Ｄ：６０%、Ｅ：５０%、Ｆ：４０%、Ｇ：３０%
住宅街の場合、一般的には「Ｃ（７０％）」または「Ｄ（６０％）」に設定されている地域が多く見られます。
借地権の相続税評価額は、以下の計算式で算出します。
【自用地（更地）としての評価額】 × 【借地権割合】 ＝ 【借地権の評価額】
＜具体例で計算してみましょう＞
・ 土地の広さ： ２００平方メートル
・ 路線価： １５０Ｄ（１平米あたり１５万円、借地権割合６０％）の地域
① まず、自用地（自分の土地）としての価値を計算します。 １５万円 × ２００平米 ＝
３,０００万円
② 次に、これに借地権割合を掛けます。 ３,０００万円 × ６０％ ＝ １,８００万円
このケースでは、土地の所有権を持っていなくても、「１,８００万円の財産」を相続したとみなされ、相続税の計算に組み込まれることになります。 「ただ借りているだけ」という感覚とは裏腹に、借地権は思いのほか高い財産価値を持つため、相続税の基礎控除額（３,０００万円 ＋ ６００万円 × 法定相続人の数）をギリギリ超えるか超えないか、という状況の方にとっては、非常に重要な計算となります。
【危険】高額な税金を避けるため「借地権はなかったこと」にできる？
前章でご説明した通り、借地権の評価額を計算してみると、「土地の評価額が高い」かつ「借地権割合が高い（７０％など）」場合、とんでもない金額になることがあります。
多額の相続税が発生することが分かった時、ご遺族の方々がふと考えてしまうのが以下のようなアイディアです。
・ 地主さんと話し合って、当事者間で『借地権なんて最初から無かったこと』にすればいいのでは？」
・「家を取り壊して、タダで地主さんに土地を返してしまえば（無償返還）、税金を払わずに済むのでは？」
お気持ちは痛いほど分かりますが、これは税務上、絶対にやってはいけない非常に危険な考え方です。その理由を詳しく解説します。
借地権の相続税から逃れるために、意図的に借地権の存在を隠して相続税の申告を行わなかった場合、それは単なる「手続き漏れ」ではなく「脱税行為」とみなされる危険性があります。 税務署は、過去の固定資産税の支払い状況や地代の動きなどから、どこに借地権が存在しているかを容易に把握できます。後から税務調査が入り、財産隠しと判断されれば、「重加算税」などの極めて重いペナルティ（罰金）が課されることになります。
「相続税を払いたくないから、地主さんに借地権をタダでお返しします」と合意したとします。 しかし、税務署の視点は違います。借地権には先ほどの計算のように、数百万円〜数千万円の価値があります。それをタダで地主に渡すということは、「相続人が、地主に対して高額な財産をプレゼント（贈与）した」とみなされるのです。
その結果どうなるかというと、権利をタダでもらった地主さん側に、多額の「贈与税（地主が法人の場合は法人税）」が課税されてしまいます。 良かれと思ってタダで返した結果、長年お世話になった地主さんに高額な税金トラブルを押し付けることになり、訴訟問題に発展するケースすらあります。
相続が発生した（親が亡くなった）時点で、借地権という財産は自動的に相続人に引き継がれています。そのため、「亡くなった後の当事者間の話し合い」で権利を消滅させても、亡くなった瞬間に発生した相続税の支払い義務から逃れることはできません。
もし、どうしても借地権を相続したくない（多額の税金が払えない）場合は、家庭裁判所で「相続放棄（そうぞくほうき）」の手続きをするしかありません。ただし、相続放棄をすると借地権だけでなく、親の預貯金やその他の財産もすべて手放さなければならないため、慎重な判断が必要です。
借地権を相続した際の手続きと注意点
借地権付きの建物を相続する場合、手続きは通常の不動産相続よりも複雑になる傾向があります。以下の手順と注意点をしっかり押さえておきましょう。
① 遺言書の有無の確認と遺産分割協議
まずは亡くなった方の遺言書がないか確認します。ない場合は、相続人全員で誰がその建物（と借地権）を相続するかを話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。借地権は分割することが難しいため、通常は代表者１名が単独で相続します。
② 建物の相続登記（名義変更）
建物の名義を亡くなった親から相続人へ変更します。この際、土地の登記簿には借地権の登記がされていないことがほとんどですが、建物の名義を自分にしておけば、地主や第三者に対して「自分が借地権者である」と主張することができます。
③ 地代の支払いを継続する
借地権を相続するということは、地代を支払う義務も相続するということです。遺産分割の話し合いが長引いている間も、地代の支払いを止めてはいけません。滞納が数ヶ月続くと、地主から借地契約を解除（強制退去）される恐れがあります。
④ 契約書の内容を確認する（旧法か新法か）
お手元の「土地賃貸借契約書」を探し出し、契約期間や更新の条件を確認してください。借地権には、１９９２年（平成４年）８月に施行された「借地借家法（新法）」と、それ以前の「借地法（旧法）」があります。現在残っている古い借地権の多くは、借り手側の権利が極めて強い「旧法」が適用されています。旧法の場合、地主側からの契約解除や更新拒絶は非常に難しいため、借地人としては強力に保護されています。
借地権の相続でよくあるトラブルと解決策
長年にわたる地主さんとの関係性が絡むため、借地権にはトラブルがつきものです。代表的なケースと解決策をご紹介します。
前述の通り、法定相続人が相続によって借地権を引き継ぐ場合、法的には名義変更料（承諾料）を支払う義務はありません。しかし、地主さん側が法律を誤解していたり、昔からの地域の慣習で請求してきたりすることがあります。 むやみに「払う義務はない！」と突っぱねると、その後の関係が悪化してしまいます。専門家を交え、法律上の原則を丁寧に説明しつつ、今後の円滑な関係維持のために「ご挨拶分」として少額を包むなど、柔軟な交渉が求められる場面です。
相続した家に誰も住む予定がなく、売却したい場合は大きな注意が必要です。借地権付きの建物を第三者に売却するには、相続時とは異なり地主さんの承諾が絶対に必要となります。 この場合、売却価格の１０％前後の「譲渡承諾料」を地主さんに支払うのが一般的な相場です。もし地主さんがどうしても承諾してくれない場合は、裁判所に申し立てて地主の承諾の代わりとなる許可をもらう「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きを取ることも可能です。
建物の老朽化などを理由に、地主から「相続を機に更地にして土地を返還してほしい（立ち退いてほしい）」と求められることがあります。しかし、借地人に落ち度（地代の滞納など）がない限り、地主からの立ち退き要求には「正当事由（どうしてもその土地が必要なやむを得ない理由など）」と「立ち退き料の支払い」が必要になります。安易に同意書にサインをしてはいけません。
【Q＆A】借地権の相続にまつわる「よくあるご質問」
ここでは、借地権の相続に関して、皆様からよく寄せられる実践的な疑問にお答えします。
複雑な借地権の相続手続きは、専門家へご相談を
ここまでお話ししてきたように、借地権の絡む相続は通常の不動産相続よりも権利関係が極めて複雑です。 「高額な評価額になったから、なかったことにしよう」といった素人判断は、後々税務署からのペナルティや、地主さんとの深刻な法的トラブル（多額の贈与税の発生など）を招く致命的なミスになりかねません。
私は、約４０年にわたる企業での実務経験の中で、数多くの契約書作成や法務・交渉事の最前線に携わってまいりました。また、２級ファイナンシャル・プランニング技能士（ＦＰ）の資格を保有しております。
そのため、当事務所では単に遺産分割協議書などの「書類を作る」だけの代書にとどまりません。借地権の評価額の目安を把握し、将来の家計や資産全体のバランスを見据えた上で、地主さんとの円満な交渉や、今後その不動産をどうすべきか（住む、売る、返す）という、総合的かつ現実的な視点でのアドバイスをご提供できるのが強みです。
「役所の説明は専門用語ばかりでよく分からない」 「ネットで調べても、自分のケースに当てはまるのか判断できない」 「誰に相談していいか、途方に暮れている」
そのような方は、ぜひ一人で抱え込まずに、お気軽にご相談ください。 デジタル化（DX）の波に乗り遅れてしまったと感じている方々に対しても、決して機械的な対応はいたしません。お顔を合わせ、じっくりとお話を伺いながら、紙の資料を用いた温かみのある分かりやすいサポートをお約束いたします。
大切なご家族が残された財産と、長年お付き合いのある地主さんとの円満な関係を守るため、誠心誠意お手伝いさせていただきます。
ご不安な点、ご不明な点がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。
■ 札幌での相続・遺言のご相談なら
札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、実家の相続手続きや、遺言書の作成に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。
【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所
- 所在地：札幌市東区
- 対応エリア：札幌市内および近郊エリア（出張相談も承ります）
- 営業時間：平日 9:00〜18:00（※事前の予約で土日祝や夜間も対応可能です）
初回６０分相談料無料
☎ 011-788-3883