・ 実家を相続したけれど、誰も住んでいないし、遠方に住んでいて見に行けない
・ 古い建物だから、万が一のことがあったらどうしよう
札幌市内や北海道内でも、このような空き家が年々増えています。
最近のニュースやインターネットなどで、「放置された空き家を行政が解体した」という話題を目にしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。「もしかして、うちの実家も勝手に取り壊されてしまうのでは？」と不安に感じている方もいるかもしれません。
建物を所有者に代わって行政が取り壊す手続きを「行政代執行」と呼びます。
結論からお伝えすると、空き家になったからといってすぐに行政に壊されるわけではありません。行政代執行は、周囲に深刻な危険を及ぼしており、所有者に何度働きかけても改善されない場合に、最終手段として行われる強制的な措置だからです。
しかし、「すぐに壊されないから大丈夫」と放置を続けてしまうと、将来的に大変大きなトラブルや予期せぬ金銭的負担へとつながってしまいます。
この記事では、札幌で相続や行政手続きのサポートを行っている行政書士が、空き家を放置した際のリスク、行政代執行の仕組み、そして「管理不全空家」や「特定空家」といった制度の注意点について、分かりやすく解説します。ご実家の将来や空き家の管理に不安をお持ちの方は、ぜひ最後までお読みください。
空き家を放置すると、本当に行政に壊されるの？
皆様が最も気になっている疑問、「空き家を放置したら本当に行政に壊されてしまうのか？」という点からお話しいたします。
結論として、所有者に代わって行政が建物を除却（解体）することはあります。
しかし、冒頭でもお伝えした通り、空き家になった瞬間にすぐ壊されるようなことはありません。民法では所有権が強く保護されているため、行政であっても他人の財産を簡単に処分することはできない仕組みになっているからです。
では、どのような場合に危険視されるのでしょうか。
たとえば、次のようなご事情から空き家が発生し、放置されてしまうケースが多く見られます。
・ 親から実家を相続したが、自分は別の場所に家があり、住む予定がない
・ 遠方に住んでおり、定期的に実家へ通って管理することが難しい
・ 相続人が複数いて、売却するのか解体するのか話し合いがまとまらない
このように、悪意があって放置しているわけではなく、「どうすればよいか分からないまま時間が過ぎてしまった」というケースがほとんどです。
しかし、事情はどうであれ、長年放置された建物は雨漏りや雪の重み（特に雪国・北海道では屋根雪や落雪の問題があります）、老朽化によって少しずつ傷んでいきます。やがて壁が崩れたり、屋根のトタンが飛散したりして、近隣住民や通行人に危険を及ぼす状態になると、行政の調査や対応の対象となります。
つまり、「空き家だから壊される」のではなく、「放置されて周囲に深刻な危険を及ぼす状態になり、適切な管理が行われない場合に壊されることがある」というのが正確な事実です。
そもそも「空き家」なら、すべて行政の指導対象になるの？
空き家を所有しているだけで、行政から指導されたりペナルティを受けたりするのではと心配される必要はありません。空き家であっても、適切に管理されていれば何の問題もありません。
ここで、行政の対象となる空き家とならない空き家の違いを整理してみましょう。
・ 敷地内の雑草や庭木が適切に剪定・手入れされている。
・ 定期的に換気や清掃が行われている。
・ 建物や塀、屋根などに危険な破損や傾きがない。
このように、人が住んでいなくても所有者様や管理代行業者によって適切に維持・管理されている住宅は、行政から指導等を受けることはありません。
・ 長期間放置され、雑草が生い茂り、害虫や害獣の巣窟になっている。
・ 屋根や外壁が崩落しそうになっている、または飛散している。
・ 倒壊の危険性があり、台風や大雪の際に近隣へ被害を与えるおそれがある。
・ 防犯上危険な状態（鍵がかかっておらず、不法侵入や放火のおそれ）になっている。
このように、「周囲に悪影響や危険を及ぼしているかどうか」が大きな境界線となります。「空き家がすぐ行政処分」ではないことを理解した上で、所有の物件がどのような状態にあるかを把握しておくことが大切です。
「管理不全空家」と「特定空家」は何が違う？
空き家に関する法律である「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家法）」は、全国的な空き家問題の深刻化に伴い、２０２３年（令和５年）１２月に改正されました。
この改正によって新しく設けられたのが「管理不全空家」という区分です。ここは今回の記事でも特に重要なポイントとなります。
従来の制度と何が変わったのか、「特定空家」との違いを含めて分かりやすく整理します。
そのまま放置し続けると、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態、または著しく衛生上有害となるおそれがある状態の空き家を指します。
- 状態の例： 建物の傾きが著しい、屋根が落ちている、壁に大きな亀裂がある、ゴミが放置され悪臭がひどい等。
- リスク： 行政からの改善の「勧告」を受けると、固定資産税の住宅用地特有の軽減措置（最大６分の１）が除外され、税金が大幅に上がります。また、最終的には行政代執行の対象となります。
放置すれば将来的に「特定空家」になるおそれがある状態の空き家を指します。いわば「特定空家の予備軍」です。
- 状態の例： 窓ガラスが割れたままになっている、庭木が伸び放題で道路にはみ出している、屋根材の一部が浮いている等。
- リスク： これまでは「特定空家」になるまで行政指導の法的強制力が弱い面がありましたが、改正後は「管理不全空家」の段階で行政から「指導」や「勧告」を出せるようになりました。そして、指導に従わず「勧告」を受けると、特定空家と同様に固定資産税の軽減措置が解除されてしまいます。
「突然、行政に家を壊されるのではないか」と不安になるかもしれませんが、決していきなり特定空家として取り壊されるわけではありません。
適切な管理がなされていない場合、まずは「管理不全空家」として注意を受け、それを放置すると「特定空家」へ移行し、さらに放置を重ねた場合に初めて代執行へと進んでいきます。
行政側も所有者の財産権に配慮し、順を追って改善を求めてくるので、早めの対応を心がければ最悪の事態は十分に回避できます。
行政から「指導・勧告・命令」を受けると何が起きる？
自治体（行政）が近隣住民からの通報や現地調査によって問題のある空き家を把握した場合、いきなり解体工事を始めることはありません。法律に基づいた厳格な手順（手続き）を進めていきます。
それぞれの段階で何が行われるのかを具体的に見てみましょう。
１．助言・指導
行政から所有者に対して、「建物の〇〇が危険な状態ですので、補修や伐採などの対応をしてください」という文書や連絡が入ります。この段階で自主的に修理や処分を行えば、それ以上の手続きに進むことはありません。
２．勧告
助言・指導に従わない場合、または「管理不全空家」「特定空家」として改善が必要と判断された場合に勧告が出されます。 勧告を受けると、税制上の優遇措置（固定資産税の住宅用地特例）が解除されます。これにより、翌年の固定資産税が従来の約３.５倍〜６倍程度まで一気に高くなってしまう可能性があります。
３．命令
勧告を受けてもなお放置し続けた場合、行政は法的強制力のある「命令」を出します。
○月○日までに解体や修繕を行うよう命じられます。 この命令に理由なく違反した場合は、５０万円以下の過料が科されることがあります。
４．行政代執行
命令を出しても所有者が履行しない場合、または所有者が命じられた事項を期限までに完了する見込みがない場合、いよいよ行政代執行の手続きへと移行します。
通知が届いたけれど、どうすればいいか分からない方へ
もしご自宅や実家の空き家について行政から手紙や通知が届いた場合、絶対に行ってはいけないのが「放置すること（無視すること）」です。
届いた通知を無視してしまっても、手続きは自動的に次の段階へと進んでしまいます。どう対応すべきか分からない場合でも、通知を発行した自治体の担当部署や、相続・空き家問題に詳しい専門家にできるだけ早くご相談いただくことを強くおすすめいたします。
行政代執行とは？ 所有者に代わって行政が空き家を取り壊す仕組み
ここで、今回のメインテーマである「行政代執行」について、法律の仕組みを分かりやすく説明いたします。
行政代執行とは、所有者が行うべき義務（この場合は危険な空き家の解体や修繕など）を行わない場合に、行政が所有者に代わってその工事を行い、かかった費用を所有者から回収する制度です。
これは「行政が所有者のために無料で解体してくれるサービス」では決してありません。周囲の安全や市民の生活環境を守るために、法律に基づいて強制的に行われる処分です。
倒壊寸前の建物や、落雪・飛散の危険が迫っている空き家は、近隣住民にとって命に関わる脅威となります。所有者が「お金がない」「面倒だ」といって放置し続けている間にも、事故のリスクは高まります。
そのため、公共の福祉と安全を守る目的から、行政が一時的に立て替える形で強制介入することが法律上認められています。
「自分の持ち物なのだから、勝手に壊すな！」と所有者が拒否したとしても、正当な手続き（命令や事前通知、公告など）を経ていれば、行政代執行は所有者の同意なしに実施されます。
当日は行政職員や解体業者が現地に入り、敷地内の鍵を開けて解体作業を開始します。これらを物理的に妨害することはできません。
行政代執行で空き家を壊したら、解体費用は誰が払う？
「行政が強制的に壊してくれるなら、自分で業者を探して解体費用を払うより楽なのでは？」と考える方がいると思いますが、これは非常に大きな間違いです。
結論として、行政代執行にかかった解体・撤去の全費用は、原則としてすべて所有者（または相続人）に請求されます。
行政代執行にかかる費用の現実
行政代執行で解体を行う場合、一般的にご自身で解体業者を手配するよりも費用が高額になるケースが多いと言われています。
その理由として、以下の点が挙げられます。
- 安全性を極めて重視した工事体制が組まれるため、人件費や警備費用が加算される。
- 事前調査や不用品の処分、仮囲いの設置など、法律の手続きに則った厳格なプロセスが必要になる。
- 競札や行政の手続きに伴う諸経費が発生する。
通常なら１５０万円〜２００万円程度で済む解体工事であっても、行政代執行になると数百万〜１,０００万円近くの費用請求になることも珍しくありません。
「お金がないから払えない」となったらどうなる？
「高額な請求をされても、手持ちの現金がないから払えません」という場合、どうなるのでしょうか。
行政代執行の費用請求権は、税金の徴収と同じような強い効力を持っています。（国税徴収法の例によって徴収されます。）
つまり、支払いを拒否したり滞納したりした場合、行政は所有者の預貯金や給与、その他の不動産、所有していた土地などを差し押さえる手続きをとることができます。最悪の場合、財産が競売にかけられ、強制的に費用が回収されることになります。
このように、行政代執行は所有者にとって金銭的にも精神的にも甚大な不利益をもたらすため、決して行政に壊してもらったほうが得ということはありません。
所有者が亡くなっていたら？相続人が空き家を引き継ぐことも
ここで、札幌の行政書士として特に皆様にお伝えしたいのが、「亡くなった親の実家が空き家になっているケース」です。所有者ご本人が亡くなっている場合、その管理責任や解体費用の請求は誰に向かうのでしょうか。
具体例として、よくあるストーリーをご紹介します。
【事例ストーリー：放置された札幌の実家】
札幌市内の実家で一人で暮らしていた父親が亡くなりました。 一人息子のＡさんは、長年本州の企業で働いており、すでに現地で自宅を購入して生活しています。
父親の葬儀や片付けを終えた後、実家の建物をどうするか悩みましたが、 「遠方ですぐには動き出せない」 「売るにしても、いくらになるか分からない」 「思い出があるから処分を決断しづらい」 といった理由から、「とりあえずそのうち考えよう」と数年間放置してしまいました。
北海道の冬が何度か過ぎるうちに、雪の重みで屋根の一部が歪み、敷地内の樹木が隣の家の敷地へ大きくはみ出すようになってしまいました。
ある日、Ａさんの元に札幌市の担当者から「実家の管理状態について改善をお願いしたい」という通知が届きました。 Ａさんは驚き、「自分はもう実家に住んでいないのに、自分が対応しなければならないのか？」と頭を抱えてしまいました。
相続すると、空き家の管理責任も引き継がれます
所有者であった親御様が亡くなった場合、その不動産の所有権（所有権に伴う管理義務・責任）は、遺産相続によって相続人に引き継がれます。
たとえ名義変更（相続登記）を行っていなくても、法律上は相続人全員が共有でその不動産を所有している状態になります。
したがって、行政からの改善指導や、万が一の行政代執行による費用請求も、「亡くなった方の相続人全員」に対して行われることになります。
相続人が複数いる場合はどうなる？
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、空き家の所有権は「共有」という状態になります。 この場合、管理責任や解体費用の支払い義務も、原則として相続人全員が連帯して負うことになります。
「長男が継ぐと思っていたから自分は関係ない」 「他の兄弟と疎遠だから連絡を取っていない」
といった事情があっても、行政からは「法的な相続人の一人」として請求や連絡が届くことになります。誰が管理するのか、売却するのか解体するのかについて、相続人同士でしっかりと話し合っておくことが不可欠です。
「相続したくない空き家」だからといって、放置してはいけない
「そんな面倒で危険な空き家なら、相続放棄をしてしまえば関係なくなるのでは？」と考える方もいらっしゃいます。
確かに、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをすれば、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継がないことになります。しかし、「相続放棄をすれば、空き家の問題から完全に解放される」とは限らない点に注意が必要です。
相続放棄と管理義務（管理保存義務）の落とし穴
民法の改正（２０２３年４月施行）により、相続放棄をした人の責任範囲が明確化されました。
改正後の民法第９４０条では、「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は相続財産清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と規定されています。
つまり、実家に同居していたなど「現にその空き家を占有（管理・支配）していた」場合、相続放棄をしたとしても、次の管理者（他の相続人や裁判所が選任する相続財産清算人など）に引き渡すまでは、建物を管理・保存する義務が残ることになります。
「いらないから放棄して放置する」という対応をとってしまうと、近隣への被害が発生した際に損害賠償責任を問われるリスクが残ってしまいます。
「何もしない」が一番危険です
「相続したくない」
↓
「手続きも面倒だから何もしないでおこう」
この選択が、結果として最も大きなリスクを引き寄せます。
・ 実家の解体や売却を検討する
・ 相続放棄をするならば、次の管理者を立てる手続きまで見据える
・ 生前のうちに親と一緒に実家の処分方法を話し合っておく
このように、「どう処分するのかをできるだけ早く考える」ことが、ご自身やご家族の財産と安心を守るための第一歩となります。
空き家を行政代執行に至らせないために、所有者ができること
行政代執行は、空き家問題における「最終段階」です。そこまで事態が悪化してしまう前に、所有者・相続人としてできる対策はたくさんあります。
ご自身の状況に合わせて、次のような行動を検討してみましょう。
① 定期的な現地確認
建物に傾きや破損がないか、鍵がかかっているか確認します。札幌や道内などの雪国では、特に冬場の屋根雪や落雪、凍害による配管破損などのチェックが重要です。
② 敷地の整備
雑草の草刈りや庭木の剪定を行い、近隣敷地へのはみ出しを防ぎます。
③ 家財の整理
建物内の不要な家具や遺品を少しずつ整理・処分しておきます。
遠方にお住まいでご自身での管理が難しい場合は、地元の空き家管理サービスやシルバー人材センターなどを活用して、定期巡回を依頼するのも有効な方法です。
① 売却する
建物付きのまま中古住宅として売却する、または解体して更地にして売却します。
② 賃貸に出す
リフォームを行って第三者に貸し出す、あるいは地域活性化のためのスペースとして活用します。
③ 早期に解体する
今後利用する見込みがない場合、行政代執行になる前にご自身で解体業者を手配して更地にします。自治体によっては「空き家解体費用の補助金制度」を設けている場合もありますので、確認してみましょう。
将来空き家になることが予想されるご実家がある場合は、親御様がご存命のうちに、 「将来誰が住むのか」 「住まない場合は売却するのか」 について家族で話し合っておくことが大切です。
遺言書を作成して所有権の帰属を明確にしておくだけでも、将来の相続人同士の揉めごとや放置を防止できます。
「何から手をつければいいのか分からない」という場合は、放置せずに早めに専門家（行政書士、弁護士など）に相談しましょう。現状の課題を整理し、最適な解決策を見つけるお手伝いをしてもらえます。
空き家の相続・管理・処分で困ったら行政書士に相談を
空き家の問題は、単なる「古い建物の問題」ではなく、その裏にある「相続手続き」「親族間の意向調整」「複雑な行政書類作成」などが絡み合っていることがほとんどです。
行政書士は、街の法律家として、空き家に関するさまざまな手続きや準備をお手伝いすることができます。
行政書士ができること
当事務所をはじめとする行政書士は、空き家や相続に関する次のようなご相談・サポートを承っています。
① 相続に関するご相談と調査
戸籍謄本を取り寄せて相続人を確定させる「相続関係説明図」の作成や、亡くなられた方の財産状況を調べる「財産目録」の作成を行います。
② 遺産分割協議書の作成サポート
空き家を誰が引き継ぐのか、将来売却した代金をどう分けるのかなど、相続人全員の合意内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。
③ 生前対策・遺言書作成サポート
実家が空き家になって放置されるのを防ぐため、親御様のご意思を残す「公証役場での公正証書遺言」作成などをサポートします。
④ 官公署（自治体）に提出する書類の作成・相談
行政からの通知に対する回答書や相談書類の作成など、行政手続きのプロとして対応をサポートします。
⑤ 他士業・専門業者との連携（ワンストップ対応）
不動産の登記変更が必要な場合は「司法書士」、税金面の相談は「税理士」、実際の売却や解体は信頼できる「不動産業者」「解体事業者」へとスムーズに橋渡しを行います。
まごころを込めて、お客様の不安に寄り添います
空き家の相談の中には、 「親が大切にしていた家を壊してしまうのは申し訳ない……」 「兄弟と連絡をとるのが気重で、手つかずになっていた……」 という気持ちを聴かせてもらうことがあります。
空き家の管理や処分を考えることは、決して過去を捨て去ることではありません。むしろ、近隣の方々に迷惑をかけず、ご家族が安心してこれからの人生を歩んでいくためのまごころある決断です。
空き家の問題は、状態が悪化したり行政からの命令が出たりしてからでは、選択肢が限られてしまい、費用も大きくなってしまいます。まだご家族で穏やかに話し合えるうち、あるいは行政からの通知が届いた初期の段階で対策を始めることが何より大切です。
札幌市内で実家や空き家の相続でお悩みの方は、どうぞお気軽に当事務所までご相談ください。お客様お一人おひとりのご事情に寄り添い、誠心誠意サポートさせていただきます。
■ 札幌での各種許認可申請、相続・遺言のご相談なら
札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、各種許認可申請に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、面倒な手続きをサポートいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。
※ なお、紛争の解決についてはうけたまわれません。
【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所
- 所在地：札幌市東区
- 対応エリア：札幌市内および近郊エリア（出張相談も承ります）
- 営業時間：平日 9:00〜18:00（※事前の予約で土日祝や夜間も対応可能です）
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