私たちの街・札幌は、美しい四季の移り変わりや豊かな食文化に恵まれ、非常に暮らしやすい都市として知られています。しかしその一方で、他の大都市と同様に「少子高齢化」と「単身世帯の増加」という大きな社会の変化に直面しています。
近年、インターネットやニュースなどで「高齢になると賃貸住宅を契約できなくなる」「シニアのお一人様は引っ越しができない」といった話を耳にすることが増えたのではないでしょうか。
「今はまだ元気だし、家賃を払うお金だってあるのに、本当に年齢だけで断られてしまうの？」と不安を感じている方も少なくないはずです。
今回のブログでは、札幌の最新の住宅事情を踏まえ、高齢者は賃貸住宅を借りられないというのは本当なのか？という疑問に真正面からお答えします。その原因を深掘りし、安心してこれからの人生を過ごすための具体的な解決策や、子供が巣立って広い持ち家を持て余している方がとるべき未来への対策まで、徹底的に解説いたします。
少し長くなりますが、ご自身のため、あるいは離れて暮らすご両親のために、ぜひ最後までお読みいただき、安心できる住まい選びのヒントにしていただければ幸いです。
【結論】高齢者は賃貸住宅を借りられないって本当？
まずは、多くの方が最も気にされている「高齢者は賃貸住宅を借りられないのか？」という疑問に対する結論からお伝えします。
結論から申し上げますと、「完全に不可能なわけではないが、６５歳を過ぎると一般的な民間賃貸住宅の審査は急激に厳しくなり、お一人様（単身高齢者）の場合は特に苦労するのが現実」です。
ある民間企業の調査データによると、６５歳以上のシニア世代でお部屋探しをした人のうち、おおよそ３人に１人が「年齢を理由に入居を断られた経験がある」と回答しています。また、直近の１年間でお部屋探しをした人に限ると、なんと６割以上の方が「部屋探しに苦労した」と感じています。
つまり、「借りられない」というのは決して大げさな都市伝説ではなく、今まさに多くのシニアが直面している本物の課題なのです。
ここ札幌市においても、事情は同様か、あるいはそれ以上に深刻な側面を持っています。
札幌は冬の寒さが厳しく、降雪量も多いため、高齢期の住まいには「雪かきの負担がないこと」「駅や商業施設が近く、冬場も移動しやすいこと」「室内の断熱性や暖房設備が最初から装備されていること」が強く求められます。
そのため、年齢を重ねてから「一戸建てを売却して、便利な中央区や北区、東区などの地下鉄沿線のアパート・マンションへ移り住みたい」と希望される方が非常に増えています。
しかし、需要が増えている一方で、貸し手側である大家さんや管理会社の受け入れ態勢が追いついていません。札幌市内には空き家や空室アパートがたくさんあるにもかかわらず、「高齢者はお断り」という条件がついている物件が少なくないのです。
では、なぜお金を払う意思も能力もあるシニア世代が、これほどまでに入居を敬遠されてしまうのでしょうか。その理由を次の章で詳しく見ていきましょう。
なぜ断られる？ 大家さんが高齢者の入居を敬遠する「４つの理由」
高齢者、特に単身の「お一人様」が賃貸住宅の契約を断られてしまう背景には、大家さんや不動産管理会社が抱える「４つのリスク」があります。
大家さん側も決して悪意で断っているわけではありません。個人で賃貸経営をしている大家さんにとって、以下のリスクは経営を揺るがしかねない切実な問題なのです。
大家さんが最も恐れているのが、入居者が室内で誰にも看取られずに亡くなり、発見が遅れてしまう「孤独死」のリスクです。
万が一、発見が数日〜数週間と遅れてしまった場合、室内の原状回復（特殊清掃やリフォーム）には数百万円単位の莫大な費用がかかることがあります。さらに、それだけではありません。いわゆる「事故物件」となってしまうことで、その後の家賃を大幅に下げなければならなくなったり、他の住人が退去してしまったりと、賃貸経営において致命的なダメージを受けることになります。
特に一人暮らしの高齢者の場合、「体調が急変したときに気づいてくれる人がいないのではないか」という不安が、大家さんの心理的なブレーキになっています。
２つ目は、経済的な信用力に関する不安です。
現役で働いている世代であれば、毎月の給与収入から家賃が支払われますが、定年退職したシニア世代の多くは「年金」が主な収入源となります。
年金受給額は決して潤沢とは言えないケースもあり、また「将来的に医療費や介護費用がかさんだとき、家賃の支払いが滞るのではないか」と懸念されます。収入の額そのものよりも、「将来にわたって安定して支払い続けられるか」という継続性を不安視されるケースが多いのです。
賃貸契約を結ぶ際、ほとんどの物件で「連帯保証人」や「緊急連絡先」を求められます。
しかし、高齢のお一人様の場合、以下のような理由で保証人を立てられないケースが多々あります。
・ 配偶者に先立たれている
・ 子供がいない、または遠方に住んでいて疎遠である
・ 兄弟や姉妹も高齢であり、連帯保証人としての審査（経済的信用）が通らない
近年は家賃保証会社を利用することが一般的になっていますが、その保証会社の審査自体が「高齢単身者」という理由で厳しくなったり、緊急連絡先として親族の登録を必須とされたりするため、身寄りのない方の高いハードルとなっています。
４つ目は、認知症の発症や身体能力の低下に伴うトラブルへの懸念です。
・ 火の不始末による火災のリスク（ストーブやコンロなど）
・ 認知症の徘徊や大声による近隣住民とのトラブル
・ ゴミ出しのルールが守れなくなることによる衛生環境の悪化
札幌の冬場では、万が一水道の「水抜き（水凍結防止作業）」を忘れて水道管を破裂させてしまった場合、階下への漏水で甚大な被害が出ます。こうした高齢特有の管理上のリスクを心配して、管理会社側が最初から門前払いにしてしまうケースがあるのです。
風向きが変わるか？ 改正住宅セーフティネット法の施行
ここまで厳しい現実をお伝えしてきましたが、実は２０２５年（令和７年）１０月１日より、この状況を大きく好転させる可能性を秘めた法律がスタートしました。それが「改正住宅セーフティネット法」です。
国も「高齢者が家を借りられない問題」を日本の重大な危機と捉え、大家さんと入居者の双方が安心して賃貸借契約を結べるような新しい仕組みを導入しました。シニアのお部屋探しにおいて非常に重要な制度ですので、ポイントを整理してご紹介します。
この法律では、高齢者や低額所得者など、住まいの確保に配慮が必要な人を「住宅確保要配慮者」と定義しています。今回の法改正により、以下のような手厚い仕組みが本格始動しています。
① 「居住支援法人」による見守り・サポートの強化
都道府県から指定を受けた「居住支援法人」が、高齢者の入居前から入居中、そして退去時（死亡時）までをトータルでサポートする体制が強化されました。これにより、大家さんが一番恐れていた「孤独死」や「残置物の処理」に対する不安を解消できるようになります。
② 登録住宅（セーフティネット住宅）の拡充と補助
高齢者らの入居を拒まない賃貸住宅（セーフティネット住宅）として大家さんが国や自治体に登録すると、リフォーム費用（バリアフリー化など）の補助や、家賃・債務保証の支援が受けられる仕組みが広がっています。
③ 「残置物処理等」の契約ルールの標準化
万が一、単身の高齢者が室内で亡くなった場合、室内に残された家具や遺品（残置物）をスムーズに処分できるよう、あらかじめ委任契約を結んでおく仕組みが法的に後押しされるようになりました。これにより、大家さんが「部屋が長期間使えなくなる」というリスクが激減します。
このように、時代は「シニアを排除する」のではなく、「仕組みを作って安心して貸せるようにする」という方向へ確実にシフトしています。
シニアのお一人様が賃貸住宅を借りるための 「６つの具体的な解決策」
法改正という追い風はあるものの、実際に札幌でスムーズにお部屋を見つけるためには、自ら戦略的に動く必要があります。シニアのお一人様が安心して賃貸住宅を契約するための、具体的かつ効果的な６つの解決策をご提案します。
最もおすすめしたいのが、北海道知事の指定を受けた「住宅確保要配慮者居住支援法人」へ相談することです。
札幌市内にも、シニアの住まい探しを専門に支援しているＮＰＯ法人や一般社団法人、民間企業が複数存在します。
これらの法人は、単に物件を紹介してくれるだけでなく、以下のようなサポートを行ってくれます。
・ 不動産屋さんへの同行や条件交渉
・ 緊急連絡先や身元保証の相談
・ 入居後の定期的な訪問や電話による「見守りサービス」
・ 万が一の際の死後事務手続き
「居住支援法人が間に入って見守りをしてくれるなら、高齢の方でも喜んでお貸しします」という大家さんは非常に多いため、一般の不動産屋で断られた方も、居住支援法人を経由することで一気に出口が見つかるケースがよくあります。
大家さんの「孤独死への不安」を先回りして解消するために、自ら「見守りサービスを利用します」と提案するのも大変効果的です。
最近の見守り技術は非常に進化しており、プライバシーを守りながら安全を確保できるものがたくさんあります。
・ 電気や水道の使用量検知
一定時間、水道や電気が使われていないと自動で警備会社や親族に通知が行くシステム。
・ 感知型電球（IoT電球）
トイレやリビングの電球を交換するだけで、点灯・消灯の履歴が２４時間ない場合に異変を知らせてくれるサービス。
・ 民間警備会社のシニア向けプラン
ボタン一つで駆けつけてくれる緊急通報装置の設置。
月額数百円から数千円程度で導入できるものが多いため、「これらの費用は自分で負担しますので、入居させていただけませんか」と大家さんに提示することで、審査のハードルを大きく下げることができます。
民間のアパートにこだわらないのであれば、公的な賃貸住宅を視野に入れましょう。
① 札幌市営住宅
所得が一定基準以下の方を対象とした公営住宅です。「高齢者世帯向け」の優先枠や抽選があり、礼金や仲介手数料が不要で、家賃も抑えられます。ただし、人気のエリアは倍率が高く、すぐに入居できない場合があるのがデメリットです。
② 北海道住宅供給公社（公社住宅）
公社が管理する賃貸住宅でも、シニア向けの優遇措置や、比較的緩やかな審査基準でお部屋を探すことができます。
まだ介護は必要なく、自立した生活ができる元気なシニア（アクティブシニア）向けに作られた賃貸住宅が「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」です。
一般的な賃貸アパートとは異なり、以下の特徴があります。
・ 館内が完全バリアフリー設計
・ 日中は社会福祉士やケア専門員などのスタッフが常駐し、安否確認や生活相談に乗ってくれる
・ 必要に応じて、外部の訪問介護やデイサービスを自由に契約して利用できる
サ高住は「高齢者であることを前提とした住宅」であるため、年齢を理由に断られることはまずありません。一般的な賃貸より管理費等で月々の固定費が高くなる傾向がありますが、将来への安心代と考えれば有力な選択肢となります。
全国で賃貸住宅を管理するＵＲ賃貸住宅は、シニア世代の入居を積極的に受け入れています。
ＵＲ賃貸には「高齢者向け優遇制度」があり、一般的な賃貸で求められる「月収が家賃の〇倍以上」という基準に満たない場合でも、「一定額以上の貯蓄証明（家賃の１００倍など）」があれば、無職や年金暮らしであっても入居審査を通すことができる特例があります。
また、保証人が不要である点や、仲介手数料・礼金がゼロである点も、お一人様のシニアにとって大きなメリットです。札幌市内にも多くのＵＲ団地が存在します。
大家さんが心配する「万が一の時の後片付けや手続き」をクリアするために、私たち行政書士のような専門家を活用する方法もあります。
あらかじめ行政書士と「死後事務委任契約」を結んでおくのです。これは、自分が亡くなった後の「葬儀の段取り」「埋葬の手続き」「賃貸物件の解約」「室内の家具や遺品の処分」を、行政書士が責任を持って代行することを約束する公正証書契約です。
不動産の入居申込書を提出する際に、「私は行政書士と死後事務委任契約を結んでおり、万が一の際も大家さんに一切の金銭的・手続き的負担をかけない準備をしてあります」という証明書を添えることで、大家さんの安心感は格段に高まり、審査が通りやすくなります。
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持ち家を持て余しているシニア必見！ 子供が巣立った後の「４つの方策」
ここまでは「賃貸を借りる側」の視点でお話ししてきましたが、視点を変えて、現在「札幌市内に広い一戸建て（持ち家）を所有しているシニア」の方に向けたアドバイスをさせていただきます。
「若い頃に一生懸命働いて建てた家。子供たちも独立し、今は夫婦二人、あるいは自分一人だけで住んでいるけれど、２階の部屋は物置状態で全く使っていない。冬の雪かきは年々体力を奪っていくし、光熱費や固定資産税ばかりがかかって持て余している……」
このようなお悩みを持つシニアの方は、札幌市内に非常に多くいらっしゃいます。
家が広すぎて管理しきれなくなる「住宅のメタボ化」を防ぎ、これからの人生を軽やかに、豊かに過ごすためにとるべき「４つの未来志向の方策」を解説します。
最も王道であり、近年の札幌で非常に増えているのが「自宅一戸建ての売却」と「利便性の高い賃貸・サ高住への住み替え」をセットで行う方法です。
メリット
① 雪かきからの完全な解放
マンションや賃貸アパート、サ高住に移ることで、札幌のシニアを最も悩ませる「冬の除雪作業」の負担がゼロになります。
② 老後資金の確保
家を売却した代金をまるまるこれからの生活費や、サ高住の入居一時金、月々の家賃に充てることができます。
③ 生活の利便性向上
郊外の一戸建てから、地下鉄駅近くのコンパクトな住まいに移ることで、車を手放した（免許返納した）後も、買い物や通院に困らない生活が手に入ります。
注意点
前述の通り、高齢になってから「家を売ったので、明日から入れる賃貸を探します」と動き出すと、お部屋探しで苦労する可能性があります。そのため、「自宅の売却活動」と「居住支援法人や専門家を通じたシニア向け物件の確保」を同時に、計画的に進めることが絶対条件となります。
「思い出が詰まった我が家だから、他人の手に渡る（売却する）のは寂しい。でも、自分はもっと狭くて管理しやすい場所に引っ越したい」という方には、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）が提供している「マイホーム借り上げ制度」の利用をおすすめします。
これは、シニア世代（５０歳以上）のマイホームをＪＴＩが借り上げ、子育て世代などに転貸する制度です。
メリット
① 終身にわたる家賃収入の保証
一度入居者が決まれば、その後もし空室になっても規定の最低保証家賃が国のお墨付きの仕組みから支払われ続けます。この収入を、自分が新しく借りる賃貸の家賃に充てることができます。
② 自宅の所有権を残せる
売却ではないため、将来的に子供や孫に資産として引き継ぐことも可能ですし、気が変わったら自宅に戻ることも（契約満了時に）可能です。
③ 安心の管理体制
入居者とのトラブル対応や建物の管理は機構側が行うため、シニア自身が大家業で苦労することはありません。
郊外の広い一戸建てを、アクティブな若い子育て世代に有効活用してもらい、自分自身は駅近のコンパクトなワンルームや１ＬＤＫの賃貸で身軽に暮らすという、まさに「お互いにとってウィン・ウィン（Win-Win）」の選択肢です。
「引っ越し自体が面倒くさい。住み慣れたこの家で最期まで暮らしたいけれど、老後の資金に不安があるし、家のリフォームやバリアフリー化をしたい」という方に適しているのが、「リバースモーゲージ」という金融商品です。
リバースモーゲージとは、自宅（持ち家）を担保にして銀行などの金融機関から生活資金やリフォーム資金を借り入れ、本人が亡くなった後に自宅を売却して一括返済するというシニア専用の融資制度です。
メリット
① 毎月の返済は「利息のみ」
元金の返済は亡くなった後（物件の売却時）になるため、毎月の支払いを非常に低く抑えながらまとまった資金を手に入れることができます。
② 住み慣れた我が家を離れなくてよい
引っ越しのストレスがなく、現在の環境のまま安心して暮らせます。
③ 自宅のバリアフリー化が可能
借り入れた資金を使って、手すりの設置や段差の解消、寒さの厳しい札幌には欠かせない高断熱サッシへの交換などを行うことができます。
注意点
リバースモーゲージは主に「土地の価値」を評価して融資額が決まります。札幌市内でも中央区などの一等地であれば高い評価が出やすいですが、郊外のエリアや建物の価値しか残っていない場合は、希望する金額が借りられないケースがあります。また、金利上昇リスクや、想定以上に長生きした場合に融資限度額に達してしまうリスク（長生きリスク）もあるため、利用の際は専門家を交えた慎重なシニアライフプランの設計が必要です。
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もし、将来的にその自宅を子供たちの誰かが継ぐこと（あるいは二世帯住宅にするなど）が決まっている場合は、元気なうちに資産の管理権を次世代へ移す「家族信託」や「生前贈与」の検討を始めるべきです。
特に行政書士として強くおすすめしたいのが「家族信託」の活用です。 高齢になり、万が一認知症を発症して法的判断能力が低下してしまうと、定期預金の解約だけでなく、「自宅の売却」や「大規模リフォームの契約」などが法律上一切できなくなってしまいます（資産凍結）。
家族信託を結んでおけば、自宅の所有権（財産から得られる利益）はシニア本人のまま、別枠で「管理・処分する権限」だけを子供に託すことができます。これにより、将来本人が介護施設やサ高住に入所することになり、まとまった費用が必要になった際、子供の判断でスムーズに実家を売却して施設費用に充てることが可能になります。
広くて持て余している実家をどうするかは、家族全員の未来に関わる大問題です。元気でしっかりとした判断ができる「今」だからこそ、家族で話し合うきっかけを作っていただきたいプロの視点からのアドバイスです。
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まとめ ～ 行政書士から札幌のシニアの皆様へお伝えしたいこと
高齢期における「住まいの問題」は、単に「どこに住むか」という物理的な場所選びにとどまりません。それは、「これから先の人生を、誰と、どのように、どれだけの安心感を持って生きていくか」という、生き方そのもののデザインです。
確かに、現代の日本の賃貸市場、そしてここ札幌におけるシニアのお一人様のお部屋探しには、厳しい現実が存在します。大家さん側の不安も理解できるからこそ、個人の努力だけではどうにもならない壁にぶつかることもあるでしょう。
しかし、今回ご紹介したように、２０２５年（令和７年）の法改正による居住支援の輪の広がりや、見守りテクノロジーの進化、そして「死後事務委任」や「家族信託」といった法的なリスクヘッジの手法を活用することで、その壁は必ず乗り越えることができます。
一番もったいないのは、「どうせ高齢だから断られるに決まっている」「手続きが難しそうだから」と諦めてしまい、冬の厳しい雪かきに耐え続けたり、広すぎる家で社会から孤立してしまったりすることです。
情報を取り入れ、正しく準備をすれば、年齢を重ねてからの引っ越しや住まいの整理は、人生の後半戦をより身軽で、より豊かにするための「最高のセカンドスタート」になります。
まずは一歩、行政書士に相談してみませんか？
私たち行政書士は、街の身近な専門家として、シニアの皆様の「これからの暮らし」を守るお手伝いをしています。
- 賃貸契約を有利に進めるための「死後事務委任契約」の作成
- 大切な実家をお子様に託し、将来の資産凍結を防ぐ「家族信託」の設計
- 万が一の時に想いを残す「遺言書」の作成
- 札幌市内の信頼できる「居住支援法人」やシニア向け不動産会社への橋渡し
住まいのお悩みや、将来へのなんとなくとした不安が生じたときは、どうぞ一人で抱え込まずに、お気軽にご相談ください。皆様の状況やご希望をじっくりとお伺いし、最適な解決のロードマップを一緒に作成いたします。
北の大地・札幌で、シニア世代の皆様がこれからの日々を笑顔で、そして何より安心して暮らせるよう、これからも全力でサポートさせていただきます。
最後までお読みいただき、本当にありがとうございました。
■ 札幌での相続・遺言のご相談なら
札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、実家の相続手続きや、遺言書の作成に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。
【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所
- 所在地：札幌市東区
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