【札幌発　隣の家がごみ屋敷】所有者不明の土地・建物の対処について　札幌の行政書士やっくんが解説

「隣の空き家から強烈な異臭や害虫が発生して生活に支障が出ている」「庭の樹木や雑草が越境してきているのに、所有者が誰かわからず連絡すら取れない」といった深刻なお悩みを抱えてはいませんか？

特に札幌市内や近郊の住宅街においては、夏季の衛生被害や景観悪化だけでなく、積雪期における「落雪事故」「空き家の倒壊（雪害）」という生命・財産に関わる重大なリスクが加わります。放置されたごみ屋敷や空き家は、周辺住民にとって日々大きな不安の種となります。

本記事では、所有者不明 の土地・建物やごみ屋敷問題への対処について、徹底的に解説いたします。さらに、令和３年民法改正（令和５年４月１日施行）によって創設された注目の「所有者不明建物管理制度」をはじめとする最新の法的解決策や、よく寄せられる疑問にお答えする「Ｑ＆Ａコーナー」も大幅に拡充してまとめております。お困りの方はぜひ最後までお読みいただき、解決への第一歩としてご活用ください。

所有者不明建物の現状と周辺に及ぶリスク

「所有者不明土地・建物」とは、不動産登記簿などの公的記録を確認しても所有者が直ちに判明しない、または所有者が判明してもその所在が不明で連絡がつかない不動産を指します。

国土交通省によると、使用目的のない空き家は、平成１５年の約２１２万戸から令和５年には約３８６万戸となり、２０年間でおよそ１.９倍に増えています。全国的に少子高齢化や過疎化が進む中、相次ぐ相続登記の放置や地方からの人口流出により、このような「持ち主の分からない不動産」が激増し、全国的な社会問題となっています。

隣家が「所有者不明のごみ屋敷」や「放置空き家」になっている場合、放置期間が長引くほど周辺の生活環境や資産価値に決定的なダメージを与えます。ここでは、具体的にどのようなリスクが生じるのかを整理します。

１．害虫・悪臭の発生と衛生環境の深刻な悪化

ごみ屋敷の敷地内や室内に放置された生ごみ、プラスチック類、衣類などの不用品は、ハエ、蚊、カビそしてネズミなどの害獣・害虫・カビにとって絶好の繁殖場所となります。 特に気温が上がる夏場には、腐敗臭や強烈な悪臭が風に乗って近隣住宅へ漂い、「窓を開けて換気ができない」「洗濯物を外に干せない」といった日常生活への直接的な被害が発生します。

２．防火・防災上のリスク（放火・不審火や建物の倒壊）

積み上げられた大量のゴミや枯れ果てた雑草は、不審者による放火やタバコのポイ捨てによる火災を引き起こす絶好の標的となります。一度火がつくとゴミが燃料となり、一気に燃え広がって隣家へ延焼するリスクが極めて高くなります。 また、長年メンテナンスがされていない建物は雨漏りなどによって木部が腐食し、耐震性が著しく低下します。台風の暴風や地震が発生した際には、屋根材・外壁の崩落や建物自体の全壊が生じ、通行人や隣家に甚大な被害を及ぼす危険があります。

３．札幌・北海道特有の危険：冬場の「落雪」と「雪害倒壊」

札幌市をはじめとする豪雪地帯において、管理されていない空き家は冬期間、凶器となり得ます。

① 無落雪屋根でない建物の危険な落雪

定期的な雪下ろしが行われないため、屋根に数トンもの大雪や氷の塊が蓄積し、それが一気に隣家の敷地、車庫、あるいは歩道へ滑り落ちる落雪事故を引き起こします。

② 雪の重みによる倒壊（落屋根）

人が住んで暖房を入れることもなく、除雪・排雪も一切されない空き家は、積雪荷重に耐えかねて屋根が抜け落ちたり、柱が折れて傾いたりします。最悪の場合、雪の重みで全壊し、隣家の外壁や敷地を押し潰す事故に発展します。

４．資産価値の著しい下落と絶え間ない精神的ストレス

不動産市場において、「隣家がごみ屋敷や放置空き家である」という条件は深刻なマイナス要素です。将来的にご自身の自宅を売却しようとした際、買い手がつかなかったり、相場より大幅な減額を余儀なくされたりします。 さらに、「いつ害虫が出たり火事になったりするか分からない」「雪の日に落雪してこないか不安だ」という日常的な恐怖は、住人の精神的健康を徐々に蝕んでいきます。

まず行うべきこと（初期対応のステップ）

隣家がごみ屋敷化し、所有者と連絡が取れない状況であっても、感情的に直接怒鳴り込んだり、相手の敷地に勝手に入ってゴミを処分したりしてはいけません。法律上のトラブル（住居侵入罪や器物破損罪など）に巻き込まれないよう、手順を踏んで冷静に対応を進めることが不可欠です。

所有者不明建物管理制度とは？　２０２１年（令和３年）民法改正の新仕組み

行政の介入にも限界があり、所有者の調査を尽くしても行方がわからない場合、民事上の裁判手続きを通じて建物の管理や解体を目指すことになります。

そこで極めて重要な選択肢となるのが、令和３年の民法改正により新設され、令和５年（２０２３年）４月１日から施行された「所有者不明土地・所有者不明建物管理制度」です。

従来の制度（不在者財産管理人・相続財産清算人）が抱えていた壁

今回の改正以前も、行方不明者の財産を管理する「不在者財産管理人」や、相続人がいない場合の「相続財産清算人」といった裁判制度は存在していました。

しかし、これらの旧制度には隣人トラブル解決において極めて高いハードルが存在しました。

①「人」単位の包括的な管理

特定のごみ屋敷だけでなく、行方不明者の「すべての財産（他県の土地、預貯金、株式など）」を調査・管理・清算する必要がありました。

② 莫大な費用と期間

申立人が裁判所に納める予納金（管理人への報酬や管理実費）が１００万円〜２００万円近くに達することもあり、手続き完了まで数年かかることが珍しくありませんでした。

③ 所有者特定不能ケースへの対応限界

戸籍すら追えない、または登記名義人が不詳である場合には利用自体が困難でした。

「所有者不明建物管理制度」の大きなメリット

新設された「所有者不明建物管理制度」は、財産権者という「人」ではなく、問題を引き起こしている「特定した建物・土地（不動産）」そのものにスポットを当てて管理を行う仕組みです。

① ピンポイントで管理が可能

対象となる「問題のごみ屋敷・空き家」のみをピンポイントで管理対象とします。所有者の他の財産まで調査・管理する必要がないため、手続きが劇的にスピーディーになります。

② 申立費用（予納金）の大幅な軽減

管理人の業務範囲がその不動産に限られるため、管理報酬や実費が抑えられ、裁判所に納める予納金も従来制度より大幅に低額（事案によりますが数十万円程度〜）で済むケースが増えました。

③ 裁判所の許可を得て「解体」や「売却」が可能

裁判所から選任された「所有者不明建物管理人（弁護士や司法書士等）」は、建物の保存・修繕を行うだけでなく、裁判所の許可を得ることでごみの撤去、建物の解体・更地化、あるいは第三者への売却処分まで行う権限を持ちます。

④ 隣人など「利害関係人」からの申立てが可能

ごみ屋敷による悪臭・害虫・倒壊リスク被害を受けている隣人は、法律上の「利害関係人」として認められるため、自ら裁判所へ管理命令の申立てを行うことができます。

手続きの具体的な流れ

① 事前の調査と証拠収集

公的書類の取得、戸籍調査などを実施し、所有者またはその所在が不明であることを証明する資料を揃える。

② 地方裁判所への申立て

対象物件が所在する地域を管轄する地方裁判所（札幌市内の物件であれば「札幌地方裁判所」）へ「所有者不明建物管理命令」の申立てを行う。

③ 審理と管理命令の発令

裁判所が要件を満たしていると判断した場合、管理命令を発令し、官報等での公告を経て「所有者不明建物管理人」を選任する。

④ 管理人による現地処置

選任された管理人が現地を確認し、危険の除去、ゴミの処分、あるいは裁判所の許可を得て解体工事や売却等の手続きを進める。

【徹底解説】ごみ屋敷・所有者不明土地問題 Ｑ＆Ａ

ここでは、実際の相談現場で隣人のお悩みとして多い疑問点について、Ｑ＆Ａ形式で詳しく回答・解説いたします。

隣の家の木や雑草が自分の敷地にはみ出してきています。勝手に切り払っても大丈夫ですか？

２０２１年（令和３年）の民法改正により、一定の条件を満たせば隣人自身で枝を伐採することが可能になりました。

従来の民法では、根は勝手に切ってよかったものの、枝については「所有者に切らせなければならない」と定められており、所有者不明の場合は切ることもできず放置するしかありませんでした。

しかし、改正民法第２３３条により、以下のいずれかの要件を満たす場合は、越境された側の隣人が自ら枝を切り取ることが認められるようになりました。

① 竹木の所有者に越境した枝を伐採するよう催告したにもかかわらず、相当の期間内に伐採しないとき

② 竹木の所有者を催告しようとしても、所有者を確定できないとき、またはその所在が分からないとき

③ 急迫の事情があるとき（台風で枝が折れて今にも家屋を壊しそうな場合など）

所有者が不明である場合（要件２）や、冬場の落雪・家屋破損の危険が迫っている場合（要件３）は、ご自身で伐採作業を行ったり業者を手配したりして枝を処分できます。ただし、発生した伐採費用を後から誰に請求するかという問題や、敷地境目のトラブルを防ぐためにも、事前に写真を撮影し、専門家に相談の上で進めることを推奨します。

所有者が生きているのか死んでいるのかすら分からない場合、どこまで調べることができますか？

行政書士などの専門家に依頼すれば、戸籍謄本や除籍謄本を過去へ遡って追跡調査し、存否や相続人の有無を完全に特定することができます。

一般の方が個人の所有者を調べる場合、個人情報保護の観点から役所で他人の戸籍を取得することは厳しく制限されています。 しかし、行政書士・弁護士・司法書士などの有資格者は、受任した業務を遂行するために必要な場合、「職務上請求書」という特別な権限を用いて戸籍謄本や住民票の除票などを取得することが認められています。

これによって、以下の内容を明らかにできます。

• 名義人が亡くなっているかどうかの事実（死亡記載の確認）
• 亡くなっている場合、法律上の相続人が誰で、全国のどこに住んでいるか（相続人系統図の作成）
• 相続人全員が「相続放棄」をしていて、正式な権利者が不在になっているかどうか

調査の結果、「相続人が存在しない」または「相続人全員が放棄している」ことが判明した場合は、前述の「所有者不明建物管理制度」や「相続財産清算」の手続きへスムーズに移行することができます。

「特定空家」に指定されると、ごみ屋敷はどうなりますか？

自治体から命令が出され、最終的には行政による「略式代執行」や「行政代執行」によってゴミの撤去や解体が行われる可能性があります。

２０１５年（平成２７年）に施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、そのまま放置すると倒壊などの危険や衛生上の著しい悪影響を及ぼすおそれがある空き家は、自治体によって「特定空家等」に指定されます。

※ さらに２０２３年（令和５年）の改正により、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も指定対象となりました。

特定空家に指定されると、以下のプロセスが進みます。

① 助言・指導

自治体から所有者へ改善の手紙や指導が入ります。

② 勧 告

改善されない場合、勧告が出されます。この段階で、住宅用地に対する固定資産税の減額特例（小規模住宅用地の特例：固定資産税が最大６分の１に減額される措置）が解除され、所有者の税負担が跳ね上がります。

③ 命 令

さらに猶予を与えても改善されない場合、過料を伴う法的命令が出されます。

④ 行政代執行・略式代執行

所有者が命令に従わない場合（行政代執行）、または所有者が完全に行方不明で特定できない場合（略式代執行）、自治体が所有者に代わって建物の解体やゴミの撤去を強制的に実施します。

ただし、自治体が代執行を行うには厳しい条件のクリアが必要であり、自治体側の予算負担も大きいため、すべての案件で即座に代執行が行われるわけではない点に注意が必要です。

ごみ屋敷のゴミが自分の敷地に崩れてきたり、悪臭で害が出ていたりする場合、賠償金や損害賠償を請求できますか？

法律上、所有者に対して損害賠償請求や不法行為に基づく差し止め請求は可能ですが、所有者不明の場合は実際の回収が難しいため工夫が必要です。

隣家のゴミが自分の敷地になだれ込んで物置が壊れたり、悪臭や害虫によって精神的苦痛を受けたりした場合、民法第７０９条（不法行為による損害賠償）に基づき、損害賠償金や慰謝料を請求する権利があります。

しかし、現実問題として「相手が行方不明」である場合、裁判で勝ち取ったとしてもお金を支払わせる相手（差し押さえる口座や財産）が見つからないという問題が生じます。

この場合の現実的な解決策としては、以下の手順を取ります。

① 所有者不明建物管理制度を利用する

裁判所から選任された管理人に「管理費用・不法行為の是正」としてゴミの撤去を要求する。

② 売却代金からの回収

もし管理人が土地・建物を売却して現金化した場合、その売却財産から生じた損害や立て替えた費用を弁済してもらう手続きを行う。

費用回収の可否については個別の状況によるため、弁護士等の専門家としっかり連携して方針を立てる必要があります。

札幌市でごみ屋敷・空き家問題に対応してくれる行政の窓口はどこですか？

主に札幌市の「都市局 建築指導部 建築安全推進課」が総合的な相談窓口となっています。

札幌市では空き家対策を推進するため、専門の組織を設けています。また、生活環境や衛生面の被害（害虫や強烈な悪臭など）については、各区役所の保健福祉センター（健康福祉課・環境衛生係など）が対応することもあります。

① 建物の危険性・空き家全体に関する相談

札幌市都市局 建築指導部 建築安全推進課（空き家対策担当）

② 害虫・衛生面に関する相談

お住まいの区の「区役所 保健福祉センター」

③ 火災リスク・不審火に関する相談

最寄りの「消防署」予防課

行政に相談に行く際は、前述した「写真・動画」「メモ」「登記事項証明書」を持参して説明すると、担当者が状況を把握しやすくなり、現地調査などの動くスピードが早まります。

行政書士が提供できる具体的なサポート

所有者不明の不動産問題やごみ屋敷トラブルは、法的な知識、公的書類の収集能力、行政機関との交渉力など、多角的な対応が求められます。「一般の方が一人で対処するにはあまりにハードルが高い」というのが実情です。

身近な街の法律家である行政書士は、こうしたトラブルに対して以下のような実践的なサポートを行っています。

１．迅速かつ正確な「所有者・相続人追跡調査」

行政書士は職務上請求権を活用し、法務局での登記事項調査から、全国の自治体に眠る原戸籍・除籍謄本・住民票の除票などを連続して取得します。 複雑に枝分かれした相続関係を一本の「相続関係説明図」として整理し、所有者が存命なのか、相続人が誰なのか、どこに住んでいるのかを客観的な事実として解明します。

２．行政機関（札幌市等）への手続・要請書類の作成

自治体の空き家窓口や環境衛生部門に対して相談を行う際、口頭での要請だけでは行政側も対応の優先順位を上げづらいケースがあります。 行政書士は、写真や登記情報、被害状況の整理を行った上で、行政に対する正式な「情報提供書」「指導・勧告の要請書」を作成・提出代行し、行政が早期に動くための後押しをします。

３．裁判所手続きの準備・他士業（弁護士等）との強力な連携

「所有者不明建物管理制度」の利用を決断された場合、裁判所に提出する申し立て理由書や、調査した戸籍等の添付資料一式を漏れなく準備・整理します。 裁判所での代理訴訟行為が必要な場合や、土地の確定測量・登記申請が伴う場合には、当事務所のネットワークを通じて弁護士、土地家屋調査士等とスムーズに連携し、お客様が窓口に迷うことなく一気通貫で問題を解決できる体制を整えます。

おわりに ～ 放置せず、まずは専門家へご相談ください

隣のごみ屋敷や所有者不明の空き家問題は、時の経過によって自然に解決することは絶対にありません。むしろ、年数が経てば経つほど建物の腐食が進み、雑草やゴミが増加し、札幌の厳しい冬が来るたびに「落雪事故」や「倒壊」の危険性が跳ね上がっていきます。

しかし、２０２１年（令和３年）の民法改正によって「所有者不明建物管理制度」をはじめとする解決ツールが法的に整いました。これまで「持ち主が分からないから手を打てない」と諦めていた案件でも、適切な調査と法的手続きを踏むことで、必ず解決への道筋を見つけ出すことができます。

当事務所では、札幌市および北海道近郊エリアにおける空き家調査・所有者特定・行政手続きに関するご相談を承っております。「隣の空き家で困っている」「所有者の調べ方がわからない」「どこに相談すればいいか迷っている」という方は、どうぞお気軽に当事務所までご相談ください。

■ 札幌での様々なご相談なら

札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、札幌市内の様々なご相談を承っております。

４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。

※ なお、紛争の解決についてはうけたまわれません。

【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所

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