札幌市の空き家対策まず何から？ 手続きについて 札幌の行政書士やっくんが解説

「空き家問題」最近全国的も話題になっていますが、今回は札幌市に絞って、空き家を所有されている方がまず何から行うべきか、どのような手続きが必要かを記事にしたいと思います。

まずは空き家の状況、社会的背景などを説明し、「何から手を付ければよいのかわからない」「行政の制度や補助金を知りたい」「売却か活用かで迷っている」など、空き家対策の入口でつまずきやすいポイントについて説明し、具体的な解決策をきめ細かく解説します。

空き家の実態と法的リスク

１．日本全国の空き家動向　９００万戸に迫る危機

総務省が５年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」の２０２３年（令和５年）速報値によれば、日本全国の空き家数は ８９９.５万戸 に達しました 。これは前回調査（２０１８年）から５０.７万戸の増加であり、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は １３.８% へと上昇しています 。   

この数字が意味するものは極めて重大です。日本の住宅市場において、既に７軒に１軒が空き家となっているのです。内訳を見ると、賃貸用や売却用の住宅を除いた、いわゆる「その他の空き家」（使用目的がなく放置されている物件）が３８５万戸と過去最多を更新しており、このカテゴリーの増加が空き家問題の本質的な課題となっています。これらの物件は市場原理が働かず、所有者の無関心や資金不足によって放置され、周辺環境への悪影響を引き起こしています。

※　データは令和５年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.htmlより引用

２．札幌市の空き家動向

札幌市における空き家の状況は、全国平均と比較しても独自の傾向が見られます。札幌市の調査等によると、市内の空き家総数は１５万５,８００戸 となっています 。このうち、賃貸・売却用の空き家が約１１万１,６００戸（７１．６％）を占める一方で、問題となるその他の空き家は約 ３万１,８００戸（２０．４%） 存在します 。

※　データは札幌市 令和５年「住宅・土地統計調査」結果の概要

https://www.city.sapporo.jp/toukei/tokusyu/documents/r05jyutaku.pdf より引用

札幌市において特筆すべきは、所有者の意識調査の結果です。空き家所有者の約３割が、その物件について「特に何も予定していない」と回答しています 。これは、将来的な活用や処分の見通しが立たないまま、あるいは決断を避けたまま、漫然と所有し続けている層が一定数存在することを示しています。

また、札幌市は区によって開発時期が異なります。初期に開発された住宅団地（例えば南区の真駒内や厚別区のもみじ台など）では、住民の一斉高齢化とともに空き家がクラスター状に発生する現象が見られ、地域コミュニティの維持機能低下と相まって、スポンジ化（都市の中に穴が開くように空き地・空き家が増える現象）が懸念されています。

３．２０２４年相続登記義務化について

長年、日本の不動産登記制度は権利者の任意に委ねられてきました。しかし、これにより所有者が亡くなっても名義変更がなされず、数世代にわたって放置された結果、現在の所有者が誰か分からない所有者不明土地が九州の面積を超える規模にまで拡大しました。これに対処するため、民法および不動産登記法が改正され、２０２４年４月から相続登記が義務化 されました 。   

義務化の具体的要件と罰則

この改正は、これから発生する相続だけでなく、過去に発生した相続にも遡及して適用される点が非常に重要です。

・ 申請義務： 不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から ３年以内 に相続登記を申請しなければなりません 。   

・ 過去の相続への適用： ２０２４年４月１日より前に相続が発生していた場合でも、施行日から３年以内（つまり２０２７年３月３１日まで）に登記を行う義務があります。

・ 罰則（過料）： 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料 が科される可能性があります 。   

「正当な理由」の解釈について、法務省は限定的な運用を示唆しています。「相続人が極めて

多数で調査に時間を要する」「遺言の有効性が争われている」「重病である」といった事情は考慮されますが、単に「忘れていた」「登記費用がない」「忙しい」といった理由は認められません 。   過料の手続きは、登記官が義務違反を把握した段階で、まず相続人に「催告」を行います。これに応じない場合に裁判所へ通知され、過料の裁判が行われるという流れになります 。

４．空家等対策の推進に関する特別措置法と税制ペナルティ

空き家を放置することのリスクは、登記義務違反だけではありません。「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）の改正（２０２３年１２月施行）により、行政による管理指導が強化されました。

① 特定空家と管理不全空家

従来は、倒壊の危険が迫っているような極めて危険な状態の特定空家のみが厳しい措置の対象でした。しかし、改正法では、放置すれば特定空家になるおそれがある 管理不全空家という区分が新設されました 。   

・ 特定空家： 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態など。

・ 管理不全空家： 窓ガラスが割れている、雑草が繁茂して近隣等の生活環境の保全に支障を及ぼしているなど、管理が不十分な状態 。

② 住宅用地特例の解除（固定資産税の増税）

これまで、土地の上に住宅が建っていれば、土地の固定資産税が最大６分の１に減額される住宅用地の特例が適用されていました。これが、老朽化した空き家を解体せずに残置させる経済的な理由となっていた側面は否めません。

しかし、法改正により、以下のプロセスを経てこの特例が解除されることになりました。

・ 行政が「特定空家」または「管理不全空家」に指定し、改善を指導する。

・ 指導に従わない場合、「勧告」を行う。

・ 勧告を受けた時点で、住宅用地特例が解除され、翌年の固定資産税が約６倍（本来の税率）になる 。

つまり、建物がボロボロになる前の管理不足の段階で、行政から固定資産税増税の措置を取られる可能性が出てきました。札幌市においても、空き家対策計画に基づき、この制度の厳格に運用されることが予想されます。

相続時の手続きと「３０００万円特別控除」の活用

１．相続手続きの全体像

空き家対策の第一歩は、適正な相続手続きから始まります。所有者が亡くなった直後から、慌ただしい手続きが始まります。

＜参考＞ 相続手続の詳細はこちらをクリック   被相続人が亡くなった後の様々な手続き　

調査と確定　相続開始～３ヶ月以内推奨

まず行うべきは、「誰が」「何を」相続するのかを確定させることです。

① 遺言書の捜索： 公正証書遺言検索システムを利用したり、自宅の金庫や仏壇を確認します。自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要です（法務局保管制度利用の場合を除く）。

② 相続人の調査： 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍を取得し、法定相続人を確定させます。この作業は行政書士にお任せするのも一つであり、複雑な転籍や養子縁組がある場合は特に役立ちます 。   

③ 相続財産の調査

・ 不動産： 固定資産税の課税明細書を確認するほか、札幌市内の各区役所（市税事務所）で名寄帳を閲覧・取得し、私道持分や未登記建物がないか網羅的に調査します 。   

・ 預貯金・有価証券： 金融機関への残高証明書請求。

・ 負債： 信用情報機関への開示請求や、借用書の確認。

協議と決定　相続開始～１０ヶ月以内推奨

① 遺産分割協議： 相続人全員で、誰がどの財産を引き継ぐかを話し合います。空き家については、「誰か一人が相続して住む」「売却して現金を分ける（換価分割）」「現状のまま共有する（※推奨しません）」といった方針を決定します。

② 遺産分割協議書の作成： 合意内容を明確にした書面を作成し、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付します。これも行政書士が作成代理を行う中心業務です 。   

実行（名義変更・納税）

① 相続登記： 司法書士と連携し、法務局へ申請を行います。

② 相続税申告： 基礎控除（３,０００万円＋６００万円×相続人の数）を超える財産がある場合、相続開始から１０ヶ月以内に税理士による申告が必要です。

２．空き家の譲渡所得の３,０００万円特別控除

相続した空き家を売却した際、利益（譲渡所得）が出ると、通常は約２０%（所得税+住民税）の税金がかかります。しかし、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大３,０００万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）があります 。   

３．相続放棄について

もし、相続する空き家が「売れない、貸せない、住めない」の三重苦で、かつ解体費用に数百万円がかかる場合、資産価値よりも負債（解体費・管理費）が上回る可能性があります。このような場合、相続開始を知った時から３ヶ月以内に家庭裁判所で 「相続放棄」 を申述することも検討すべきです 。  

ただし、注意点があります。

管理義務の継続： 民法改正により、相続放棄をした後も、次の管理者が現れる（例：相続財産清算人が選任される）までは、現に占有している財産の「保存義務」を負う場合があります。完全に責任から逃れられるわけではないため、専門家への相談が不可欠です。

全財産の放棄： 空き家だけを放棄することはできません。預貯金などプラスの財産も含めて全て放棄することになります。

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札幌市特有の環境要因と空き家管理の実務

札幌市で空き家を所有することは、本州以南の温暖な地域とは異なるリスク管理を要求されます。それは「雪」と「寒さ」によるものです。

１．積雪寒冷地のリスク

① 雪の重みによる倒壊

札幌市の建築基準法上の垂直積雪量は、地域によりますが概ね１４０cm〜１６０cm程度に設定されています。しかし、空き家の場合、暖房が入っていないため屋根の雪が融けず、積雪荷重がそのまま構造体にかかり続けます。特に昭和５６年以前の木造住宅は、長年の劣化に加え、想定以上の雪荷重により倒壊するリスクが高まります。

② スガモリと内部腐食

北海道特有の現象としてスガモリがあります。日中の日射やわずかな気温上昇で屋根の雪が融け、軒先で再凍結して氷の堤防を形成します。行き場を失った融雪水が屋根材の継ぎ目から逆流し、室内に漏水する現象です。 人が住んでいれば早期に発見できますが、空き家の場合は春になって雪解けが進むまで発見されません。その間、天井裏や壁内の断熱材が水を含み続け、柱や梁を腐らせ、カビを大量発生させます。一度スガモリが発生した空き家は、資産価値が著しく低下します。

③ 水道凍結破裂

これが最も頻繁に起こる事故です。北海道の住宅には必ず水抜き栓が設置されていますが、空き家にする際、不完全な水抜き操作によって配管内に水が残り、凍結・膨張して管を破裂させます。 春になり水道の元栓を開けた瞬間（あるいは元栓の閉め忘れがあれば氷が解けた瞬間）、家中に水が噴き出し、床下浸水状態となります。これを防ぐためには、専門業者による水抜き作業と、不凍液の注入、さらには配管内のエア抜きなどの完全な処置が必要です。

２．具体的な管理実務

札幌の空き家管理は、夏モードと冬モードの切り替えが重要です。

夏季（５月〜１０月）

・ 通風＆換気： 少なくとも月１回、６０分程度、全窓を開放して空気を入れ替えます。

・ 草刈り： 札幌の夏は植物の成長が早いです。隣地へ雑草が越境すると近隣トラブルの最大要因となります。特に繁殖力の強い雑草の繁茂には注意が必要です。

・ 庭木の剪定： 枝が道路や電線にかからないよう管理します。

・ 害虫確認： スズメバチの巣が作られていないか確認します。

冬季（１１月〜４月）

・ 雪下ろし： 積雪状況をモニタリングし、必要に応じて雪下ろしを行います。無人の家屋での屋根の雪下ろしは極めて危険なため、専門業者への委託が基本です。

・ 落雪管理： 屋根からの落雪が隣家や道路に落ちないよう注意します。道路への落雪による事故は、工作物責任（無過失責任）を問われる可能性があります。

・ 給湯器＆ボイラー管理： 凍結防止のため水抜きを徹底します。

・ 定期巡回： 大雪の後に建物の外観異常がないか確認します。

３．管理サービスの活用

遠隔地に住んでいる場合、これらを自力で行うのは不可能です。札幌市内には多数の空き家管理サービスが存在します。

① サービス内容と費用相場

・ ライトプラン（屋外のみ）： 月額 １,０００～３,０００円 程度。看板設置（管理者がいることの表示）、外観目視点検、郵便受確認、報告書送付 。   

・ スタンダードプラン（屋内・屋外）： 月額 ４,０００円〜１０,０００円 程度。通風・換気、通水（１分程度）、雨漏り確認、簡易清掃 。   

② オプション： 草刈り、雪下ろし、スズメバチ駆除などは別途見積もりとなるのが一般的です。

③ メリット： 定期的な報告書（写真付き）があるため、行政から「管理不全空家」に認定されるリスクを回避する証拠となります。

札幌市１０区別エリア分析

札幌市は広大であり、区によって不動産市場の特性が大きく異なります。一律の対策ではなく、物件の所在区の特性に合わせた戦略が必要です。

１．中央区・北区（札幌駅周辺・都心部）

① 市場特性： 地価が高く、マンション用地や商業地としての需要が極めて高いエリアです。特に札幌駅再開発や新幹線延伸の影響を受け、土地値は上昇傾向にあります。

② おすすめ戦略： 早期の資産化（売却）または土地活用

・ 建物が古くても、土地としての価値が高いため、解体更地渡しを条件に高値で売却できる可能性が高いです。

・ 資金力がある場合は、賃貸マンションや駐車場経営への転換も有効です。

２．東区・白石区・豊平区（地下鉄沿線エリア）

① 市場特性： 地下鉄東豊線・東西線・南北線の駅徒歩圏内であれば、単身者からファミリー層まで賃貸需要が旺盛です。生活利便性が高く、実需の売買も活発です。

② おすすめ戦略： リフォームして賃貸または現状有姿での売却

・ 建物が一定の品質を保っていれば、リフォームして戸建て賃貸として運用することで、安定した収益（利回り８〜１０%程度）が期待できます。

・ ＤＩＹ型賃貸（借主負担で改装可）の需要も見込めるエリアです。

３．西区・手稲区・厚別区（住宅地・ＪＲ沿線）

① 市場特性： 閑静な住宅街が広がります。JR駅周辺は人気ですが、駅からバス利用となるエリアでは、築古物件の流動性がやや低下します。

② おすすめ戦略： 子育て世帯への売却または空き家バンク

・ 土地が広い物件が多く、建物をリノベーションして住みたい若い子育て世代の需要があります。

・ 売却が難航する場合は、札幌市の空き家バンクや、地域の不動産業者を通じた地道な買い手探しが必要です。

４．南区・清田区（郊外・山間部含む）

① 市場特性： 人口減少と高齢化が進んでいるエリアです。特に南区の奥地（定山渓方面や旧産炭地に近いエリアなど）や、清田区の地下鉄空白地帯では、不動産需要が低迷しています。

② おすすめ戦略： 空き家バンクへの登録、隣地譲渡、寄付の模索

・ 一般市場での高値売却は難易度が高いです。北海道への移住希望者、アトリエや工房を探しているクリエイター、田舎暮らし志向の層に向けて、空き家バンクを通じた広域的なアピールが有効です。

・ 価格にこだわらず、「維持費ゼロ」を目指して、無償譲渡や隣地所有者への贈与も視野に入れるべきエリアです。

解体について ～ 札幌市の補助金制度詳細

建物が寿命を迎え、活用が不可能な場合は解体が最善の選択となります。しかし、解体費用は木造住宅でも１５０万円〜３００万円（延床面積と残置物量による）と高額です。そこで活用したいのが、札幌市の補助金制度です。

１．札幌市危険空家等除却補助制度

札幌市では、倒壊の恐れがある危険な空き家の除却費用の一部について補助する制度を設けています 。   

補助の種類と金額

① 通常型

・ 補助率： 工事費の １/３ 以内（または標準除却費のいずれか低い額）

・ 限度額： ５０万円

・ 条 件： 解体後の土地利用に特段の制限はありません（売却も可）。

② 地域連携型

・ 補助率： 工事費の ９/１０ 以内

・ 限度額： １５０万円

・ 条 件： 解体後の土地を、原則として５年間、町内会などの地域自治組織に無償で貸与し、地域活動（ポケットパーク、雪捨て場、防災広場など）に活用すること。

申請の必須プロセス

この補助金は、単に古い家を壊すだけでは貰えません。事前確認が極めて重要です。

① 事前確認依頼（〜９月中旬頃まで）

・ 札幌市に対して家の危険性について判定を依頼します。

・ 必要書類： 位置図、現況写真、本人確認書類など 。   

・ 市職員が現地調査を行い、外壁の剥落、屋根の変形、基礎の破損などを点数化し、危険空家等に該当するか判定します。

② 判定結果の通知

・ 危険空家等と認定された場合のみ、補助金の交付申請に進めます。

③ 交付申請と決定

・ 予算の枠内での先着順や抽選となる場合があります。

・ 重要： 交付決定通知が届く前に、解体業者と契約したり、工事に着手したりすると、補助金は一切出ません 。   

④ 工事実施と完了報告

・ 工事完了後、実績報告書を提出し、検査を経て補助金が振り込まれます。

２．解体後の固定資産税への対策

前述の通り、建物を解体して更地にすると住宅用地の特例がなくなり、土地の固定資産税が上がります。しかし、「管理不全空家」に指定されて特例を解除されるリスクや、損害賠償リスク、維持管理費（雪下ろし等）を考慮すれば、解体して土地を売却しやすくする方が、トータルコストでは安く済むケースが多いです。また、自治体によっては、解体後も一定期間減税措置を継続する制度（札幌市での適用可否は要確認）や、跡地活用（駐車場、家庭菜園など）による収益化も検討材料となります。

相談から実行までの最短ロードマップ

やっくんからのアドバイス

空き家問題は、放置すればするほど、解決の選択肢が狭まり、費用負担が増大していく性質を持っています。しかし、早期に着手し、適切な知識と専門家のサポートを得れば、それは重荷ではなく、次の世代へつなぐ「資産」あるいは地域貢献の「資源」へと変えることができます。

２０２４年の相続登記義務化、そして管理不全空家への厳しい対応は、国からの「待ったなし」のメッセージです。特に札幌市のような積雪寒冷地では、自然環境そのものが猶予を与えてくれません。

まず行うべきは、「知ること」と「相談すること」です。 現在の登記はどうなっているのか？ 建物の状態は？ 家族はどうしたいのか？ 一つ一つの疑問をクリアにしていくプロセスにおいて、私たち行政書士は皆様の伴走者として、法的な整理と手続きの面から全力でサポートいたします。

この記事が、あなたの抱える空き家問題解決の第一歩となることを願ってやみません。雪が降る前の今こそ、行動を起こす時です。

遠慮なさらずに下記までご相談ください。