【札幌発　亡き父の残した実家をどう処分するか？】空き家の譲渡所得特例について　札幌の行政書士やっくんが解説

「遠方に住んでいて、札幌にある実家が空き家になってしまった」

「父が亡くなり、遺品整理を終えたけれど、古い木造の実家をどう処分すればいいのかわからない」

このようなお悩みを抱えていませんか？

近年、札幌市内でも一部区の住宅街などで、親世代が遺した戸建て住宅が「空き家」となり、維持管理に頭を悩ませる相続人様からのご相談が急増しています。誰も住まなくなった実家を放置すると、固定資産税がかかり続けるだけでなく、札幌特有の「豪雪」による建物の倒壊リスクや、近隣トラブル、ひいては特定空き家に指定されて税金が跳ね上がるリスクまであります。

そこで検討したいのが「実家の売却」です。しかし、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、そこには重い税金（所得税・住民税）が課せられてしまいます。

実は、このような「相続した空き家」を売却する際に、税金負担を劇的に減らすことができる非常に強力な国の救済措置があります。それが「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：空き家特例）」です。この特例を正しく使えば、売却益から最大３,０００万円（相続人の人数等により変動）が控除され、税金がゼロ、あるいは大幅に軽減される可能性があります。

本日は、札幌の実家処分に焦点を当て、この「空き家特例」の基本概要から、適用するための厳しい要件、そして近年の法改正によって変わった重要なポイントまで、徹底的に分かりやすく解説いたします。

少し長い記事になりますが、これを読むことで「損をしない実家の処分方法」と「行政書士や専門家をどう活用すべきか」がすべて分かります。ぜひ最後までお付き合いください。

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なぜ今、札幌の実家「空き家問題」が深刻なのか？

特例の話に入る前に、まずは私たちが暮らす「札幌」における空き家処分の現実について少し触れておきます。

札幌市は１９７０年代の札幌オリンピック前後を中心に、急速に人口が増え、郊外に多くの新興住宅地が造成されました。当時、２０代〜３０代でマイホームを購入された方々が、近年次々と高齢化し、相続が発生する時期を迎えています。

札幌で実家が空き家になると、本州の都市部以上に深刻な問題が発生します。それが「雪」です。

冬の管理リスクと「特定空き家」

札幌の冬は、毎日のように雪が降ります。人が住んでいる家であれば、毎日の雪かきや暖房による地熱（室内の熱）で屋根の雪が自然に落ちたり、管理が行き届いたりします。しかし、完全な空き家になると以下のようなトラブルが多発します。

・ 落雪トラブル： 屋根に溜まった巨大な雪塊や氷が隣家に落ちて、壁や車を破損させてしまう。

・ 家屋の倒壊： 雪の重みに耐えきれず、屋根や梁がへこみ、最悪の場合は家全体が倒壊する。

・ 水道管の凍結・破裂： 冬場に水抜きを完全にしていないと、水道管が凍結して破裂。春になって雪が溶けた際に室内が水浸しになり、建物の価値がゼロになる。

こうした状態を放置し、安全上著しく危険であると自治体（札幌市）から判断されると、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される恐れがあります。これらに指定されると、これまで受けられていた「住宅用地の固定資産税の軽減特例（６分の１に減額される仕組み）」が解除され、固定資産税が実質的に最大６倍に跳ね上がってしまいます。

「いつか処分しよう」と先送りにしているだけで、毎年数十万円の維持費と、精神的な負担がのしかかり続けるのです。そのため、「早期の売却・処分」が最も賢明な選択肢となるケースが非常に多いのが現状です。

空き家特例（３,０００万円特別控除）とは？

では、売却を決意した際に、必ず知っておかなければならない「空き家特例」の全体像を見ていきましょう。

制度の目的と概要

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

この制度は、一言で言えば、古い空き家をそのまま放置せず、耐震リフォームをするか、あるいは更地にして売却してくれたら、売却益にかかる税金を最大３,０００万円まで免除しますよという、国が空き家抑制のために設けた優遇処置です。

通常、不動産を売却したときには、以下の計算式で「譲渡所得（売却益）」を算出します。

〇　譲渡所得 =　 売却代金 －（取得費 + 譲渡費用）

・ 取得費： その土地や建物を買ったときの代金や手数料（大昔に買った、または契約書がない場合は売却代金の5%として計算されてしまうため、利益が大きく出やすくなります）。

・ 譲渡費用： 不動産会社に支払う仲介手数料や、解体費用など。

この式で計算された「利益（譲渡所得）」に対して、通常であれば約２０％（所有期間が５年を超える長期譲渡所得の場合、所得税・住民税合わせて）の税金が課せられます。

例えば、古い実家と土地が２,５００万円で売れ、当時の購入価格が不明だったため取得費が５%（１２５万円）、譲渡費用（仲介手数料や解体費など）に３７５万円かかったとします。

譲渡所得 = ２,５００万円 －（１２５万円 + ３７５万円） = ２,０００万円

この場合、利益は２,０００万円となり、これに約２０%の税金がかかるため、約４００万円もの税金を納めなければなりません。 相続した側からすれば、非常に大きな負担となります。

しかし、この「空き家特例」が適用できれば、以下のような計算になります。

課税される譲渡所得 = ２,０００万円 － 特別控除３,０００万円 = ０円

利益が控除額（３,０００万円）を下回っているため、課税対象となる所得が０円になり、支払う税金も完全に０円（無税）になります。これが、この特例が「最強の節税策」と呼ばれる理由です。

※　札幌市の住宅面積の平均値が２００～２３０㎡、価格は平均１９万円/㎡なので、

３,８００～４,４００万円程度となります。近年の上昇率は中央区の地下鉄駅徒歩圏はかなり高く、また東区、白石区、豊平区、西区は１.８％前後となっています。このことからも、空き家を譲渡する際はこの制度を最大限に利用する必要があります。

（注）　地価は公示価格より、住宅面積は総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋。

特例を受けるための「要件」を徹底解説

これほどお得な特例ですから、当然誰でも使えるわけではありません。非常に細かく、厳しい条件（要件）が設定されています。

要件は大きく分けて「家屋に関する要件」「人（被相続人・相続人）に関する要件」「売却に関する要件」の３つに分類されます。一つずつ確認していきましょう。

１．家屋に関する要件（一戸建て・旧耐震が絶対条件）

まず、対象となる実家（家屋）が、以下の条件をすべて満たしている必要があります。

① １９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に建築されたものであること

これが最も重要です。いわゆる「旧耐震基準」で建てられた古い家であることが求められます。新耐震基準（昭和５６年６月１日以降）で建てられた家は、この特例の対象外です。

② 区分所有建物（マンションなど）ではないこと

対象となるのは「一戸建て（一軒家）」のみです。亡くなったお父様が札幌駅近くの分譲マンションに一人で暮らしていた、というようなケースでは、どれだけ古くてもこの特例は使えません。

③ 店舗併用住宅などの場合、居住用部分のみが対象

もし実家の一部で商店や町工場、賃貸アパートなどを営んでいた場合は、建物全体のうち「お父様が住居として使っていた部分」だけが按分（あんぶん）して計算されます。

２．人に関する要件（直前まで一人暮らし）

次に、「誰がどのように住んでいたか」という要件です。

① 相続開始の直前において、亡くなられた方（被相続人）が「一人」で暮らしていたこと

これが大原則です。もし、亡くなる直前まで子供（あなた）や、他の親族、内縁の妻などが同居していた場合、その家は「親が遺した空き家」ではなく「同居人が今も住める家」とみなされるため、特例は使えません。

【重要】老人ホーム等に入所していた場合の例外措置

「父は亡くなる前の数年間、札幌市内の介護老人保健施設（老人ホーム等）に入所していたから、直前は一人暮らしじゃなかったのでは？」と思われるかもしれません。

安心してください。２０１９年（平成３１年）の法改正により、要介護認定等を受け、老人ホーム等に入所したことにより空き家になっていた場合も、一定の要件（入所後、実家を他人に貸したり別の人を住まわせたりせず、家財道具の保管場所等として一定の管理をしていたことなど）を満たせば、「直前まで一人暮らしをしていたもの」として認められるようになりました。

３．売却に関する要件（期間と金額の制限）

最後に、売却のやり方やタイミングに関する要件です。

① 相続した日から「３年を経過する日の属する年の１２月３１日」までに売ること

売却には明確なタイムリミットがあります。例えば、お父様が２０２３年（令和５年）７月１０日に亡くなったとすれば、３年を経過する日は２０２６年７月１０日。その属する年の年末、つまり２０２６年１２月３１日までに売買契約を結び、引き渡しを完了させる必要があります。この期限を１日でも過ぎると、特例は一切使えなくなります。

② 売却代金（土地・建物の合計額）が「１億円以下」であること

札幌市内の一般的な住宅地であれば、総額１億円を超えるケースは稀ですが、中央区の特等地や、広大な敷地を売却する場合は注意が必要です。もし売却総額が１億１０００万円など、１億円をわずかでも超えてしまうと、３,０００万円控除が段階的に減るのではなく、特例の適用自体が「ゼロ（全面不可）」になってしまいます。

③ 相続してから売却するまで、ずっと「空き家」であったこと

相続が発生してから売却が成立するまでの間、一時的にでも「他人に賃貸で貸し出した」「自分で住んだ」「親族の荷物置き場（事業用）として貸した」といった事実があると、その時点でアウトです。売るまでは完全に空き家状態をキープしなければなりません。

④ 親族など「特別な関係の人」への売却ではないこと

買い手が、自分の配偶者や子供、自分が経営する同族会社などの場合は適用されません。あくまで第三者への一般的な売却（市場での取引）である必要があります。

近年の法改正（２０２４年以降）による最重要変更ポイント

この「空き家特例」ですが、実は２０２４年（令和６年）１月１日以降の売却から、適用ルールが一部、緩和され、一部が厳格化されました。２０２６年現在において、実家売却を検討するなら、この最新ルールを絶対に把握しておかなければなりません。

主な改正点は以下の２つです。

改正項目	改正前のルール	２０２４年以降（現在） のルール	影 響
工事のタイミング（耐震・解体）	売却する前に、売主側で耐震リフォームを完了するか、更地（解体）にする必要があった。	売却した後であっても、売却翌年の２月１５日までに買主側が耐震改修や解体を行えばＯＫになった。	大幅な緩和！ 現状有姿（古い家をそのままの状態）で売りやすくなった。
相続人が ３人以上いる場合の 控除額	相続人の人数に関わらず、要件を満たした人全員が１人あたり最大３,０００万円控除された。	相続人が３人以上の場合は、１人あたりの控除上限が ２,０００万円に減額される。	実質的な増税（厳格化）。 兄弟が多い場合は、事前のシミュレーションが必須に。

詳しく内容を掘り下げてみましょう。

変更点１　売却後の解体・耐震工事でもＯＫに（緩和）

これまでの古いルールでは、売主（相続人）が、家を売る前に「お金を払って古い家を解体して更地にする」か、「耐震補強工事をする」かのどちらかを終えていなければなりませんでした。

しかし、これには大きなハードルがありました。

「売れるかどうかも分からない家に、事前に数百万円の解体費用を払う手持ち資金がない」

「解体して更地にしてしまうと、万が一売れ残ったときに固定資産税が跳ね上がってしまう（前述の住宅用地特例が外れるため）」

こうした不満の声を受け、ルールが変わり、「現状有姿（古い建物のまま）で引き渡し、売却した翌年の２月１５日までに、買い手（ハウスメーカーや一般の買主）が解体、または耐震リフォームをしてくれれば、売主も特例を使っていいですよ」ということになりました。

これにより、売主は事前の持ち出し費用なしで、安心して古い実家を不動産市場に出すことができるようになったのです。札幌のように「解体工事は冬場（降雪期）に進めづらく、工期がズレやすい」という地域にとっても、この売却後対応の選択肢が増えたことは大きなメリットです。

変更点２　相続人が３人以上だと控除額が「２,０００万円」に（厳格化）

一方で、複数人で実家を共有相続した場合のルールは少し厳しくなりました。

これまでは、例えば長男・次男・長女の３人で実家を均等に相続し、売却益が９,０００万円出た場合、３人それぞれが３,０００万円ずつ（合計９,０００万円）控除を受けることができ、全員が税金ゼロにできました。

しかし現在（２０２４年以降）は、「相続人が３人以上の場合は、１人あたりの上限を

２,０００万円とする」という制限が設けられました。

上記の例で言えば、控除できるのは１人２,０００万円（３人合計で６,０００万円）までとなるため、差し引けなかった残りの３,０００万円の利益に対しては、きっちり課税されてしまいます。兄弟姉妹が多いご家庭では、誰が、どのような割合で実家を相続するべきか、遺産分割協議の段階から慎重に計画を立てる必要があります。

失敗しないための「実践ステップ」

では、札幌の実家を、この特例を活用してトラブルなく処分するためには、具体的にどのような手順を踏めばよいのでしょうか。実務の流れを分かりやすくシミュレーションしてみましょう。

よくある落とし穴と注意点

実務上、非常に多くの人が「使えると思っていたのに、直前で使えないことが発覚した！」とパニックになる落とし穴がいくつか存在します。事前にチェックしておきましょう。

⚠️ 「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」との併用不可

相続税を支払った人が、相続した物件を売った場合に使える「取得費加算の特例」という別の節税制度があります。残念ながら、今回ご紹介している「空き家特例」と「取得費加算の特例」はどちらか一方しか選べません（選択適用）。

亡くなられた方の遺産総額が大きく、相続税も高額だったケースでは、「どちらの特例を使った方が最終的な手残りが多くなるか」を、税理士等の専門家を交えて事前にシミュレーションしておくことが不可欠です。

⚠️ 札幌の「冬の解体工事」スケジュールに注意

２０２４年の改正で「売却後に買主が解体してもＯＫ」になったとはいえ、その期限は「売却した翌年の２月１５日まで」です。 もし、秋口（１０月や１１月）に売買契約をして引き渡した場合、買主が解体業者を手配しようとしても、札幌の冬期間は積雪の影響で解体作業がストップしたり、大幅に遅延したりすることがよくあります。万が一、大雪のせいで工事が長引き、２月１５日を過ぎてしまった場合、売主であるあなたは特例を受けられなくなってしまいます。札幌での空き家処分は、「雪のない春から秋にかけての時期」にいかに素早く動けるかが勝負の分かれ目となります。

⚠️ 契約書の保存状態をチェック

亡くなられた方がその実家（土地・建物）をいくらで買ったのかが分かる「当時の売買契約書」や「領収書」が遺品の中から見つかるかどうか、今すぐ探してください。

これらが見つかれば、もし特例が一部しか使えなかった場合でも、「実際の取得費」を差し引いて税金を低く抑えられます。見つからない場合は、前述の通り「売却額の５％」という非常に不利な金額で計算されてしまうため、空き家特例の重要性がさらに増すことになります。

行政書士に相談するメリット

「遺産分割協議書を作らなきゃいけないし、実家の名義変更もしなきゃいけない…」

「札幌市の役所に提出する『確認書』の申請手続きなんて、平日に仕事があって自分でできる気がしない…」

不動産の処分や相続手続きは、人生の中で何度も経験することではありません。専門用語も多く、法務局、区役所、税務署、不動産会社など、多くの窓口とやり取りをする必要があり、途中で疲弊してしまう方が非常に多いのです。

私たち行政書士は、「身近な街の法律家」として、以下のような役割で皆様のサポートをワンストップで行うことができます。

① 戸籍収集・相続人の確定・遺産分割協議書の作成

相続のスタートラインである「誰がどの財産を継ぐか」の話し合いをスムーズに書面にまとめます。

② 札幌市への「被相続人居住用家屋等確認書」の申請代行

最も面倒で細かい書類集め（電気・水道の使用履歴や、老人ホームの入所証明など）をお客様に代わって行い、札幌市から確実に対象の確認書を取り付けます。

③ 信頼できる専門家（司法書士・税理士）や不動産会社との連携

登記変更を担当する「司法書士」、最終的な確定申告や税金計算を行う「税理士」、そして札幌の土地勘に強い「不動産会社」とチームを組み、窓口を一本化してあなたをサポートします。

まとめ ～ 亡き親御様の想いが詰まった実家だからこそ、安心・確実な処分を

札幌にある、亡きお父様が遺してくれた大切な実家。

そこには家族の思い出がたくさん詰まっているはずです。だからこそ、放置して地域の迷惑になってしまったり、重い税金で相続人である皆様が苦しんだりすることは、お父様も望んでいないはずです。

「空き家特例」は、そんな実家を次世代へ、あるいは新しい住まい手へと前向きにバトンタッチするための、国からの大きなプレゼントと言えます。

要件が複雑でタイムリミットもある制度ですが、私ども専門家が最初から最後まで伴走し、手続きの負担を最小限に抑えます。札幌市内の実家処分、空き家対策でお悩みの方は、ぜひ一度、当事務所までお気軽にご相談ください。あなたの状況に寄り添った、最適な解決策を一緒に見つけていきましょう。

■ 札幌での相続・遺言のご相談なら

札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、実家の相続手続きや、遺言書の作成に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。

【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所

• 所在地：札幌市東区
• 対応エリア：札幌市内および近郊エリア（出張相談も承ります）
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