【札幌発　実家を相続したくない！】負動産の生前対策とより良い相続方法について　札幌の行政書士やっくんが解説

こんにちは。札幌の街並みも四季折々の美しさを見せますが、不動産を所有する方、あるいはそれを受け継ぐ可能性のある方にとっては、その「管理」や「維持」が年々重い負担になっているケースが少なくありません。これぞまさに負動産です。

近年、全国的なニュースでも取り上げられる「空き家問題」や「所有者不明土地問題」。ここ札幌や北海道の近郊エリアでも決して人ごとではありません。特に「実家が遠方にある」「自分はすでに札幌市内にマイホームを持っている」「実家を相続しても住む予定がない」という方々から、「正直、実家を相続したくない」「放っておくと 負動産 になってしまうのでは……」という話をよく聞きます。

不動産はかつて、持っているだけで資産価値が上がる「富動産」と呼ばれていました。しかし現在、価値が下がり、固定資産税や管理費、修繕費、そして冬場の除雪費用といったコストばかりが重くのしかかる「負動産」へと姿を変えてしまうリスクをはらんでいます。

「親には長生きしてほしいけれど、実家の処分を考えると夜も眠れない」 「もし今、親が亡くなったら、あの古い実家はどうなってしまうのだろう」

そんな不安を抱えているあなたへ向けて、本記事では行政書士の視点から、実家を「負動産」にしないための生前対策、万が一対策をしないまま相続を迎えてしまった場合の賢い対処法、そして多くの人が誤解している「相続放棄」の隠されたリスクと真実について、分かりやすく徹底的に解説します。

少し長い記事になりますが、実家の相続問題でお悩みの方にとって、未来への道標となる具体的な解決策を網羅しています。ぜひ最後までお読みいただき、ご家族で話し合うきっかけにしていただければ幸いです。

なぜ実家が「負動産」化するのか？　札幌・北海道特有の事情とリスク

具体的な対策に入る前に、そもそもなぜ実家が「負動産」になってしまうのか、そしてなぜそれが大きな問題なのか、その背景を整理しておきましょう。特に札幌や北海道ならではの特殊な事情を知ることは、危機感を共有し、早めの行動を起こすために不可欠です。

１．住む人がいない空き家の増加

現代の日本は深刻な少子高齢化と人口減少社会を迎えています。一昔前のように親の家を子が継いで、代々住み続けるというライフスタイルは珍しくなりました。子ども世代は進学や就職を機に実家を離れ、すでに自身の生活基盤やマイホームを別の場所に築いていることが一般的です。

親世代が亡くなった後、あるいは高齢者施設等に入所した後に残された実家は、そのまま「空き家」となります。誰も住まなくなった家は、驚くほどの早さで傷んでいきます。換気が行われなければカビや湿気で木部が腐食し、水道を使わなければ配管から悪臭が漂うようになります。

２．札幌（北海道）ならではの冬の維持管理コスト

北海道における空き家管理の最大の壁は、何と言っても「雪」です。 札幌市内や近郊エリアでは、冬になれば容赦なく雪が降り積もります。空き家であっても、敷地内の除雪や屋根の落雪対策を怠るわけにはいきません。万が一、落雪によって隣家を損壊させたり、通行人に怪我を負わせたりした場合、その所有者は莫大な損害賠償責任を負うリスクがあります。

これを防ぐために民間の空き家管理業者や除雪業者に依頼をすると、毎冬のように数万〜数十万円単位の費用が飛んでいきます。さらに、冬場の凍結による「水道管の破裂」リスクもあります。適切な水抜きを行っていなければ、冬の間に配管が破裂し、春になってから家の中が水浸しになり、修繕に数百万円かかるという悲劇も珍しくありません。

３．固定資産税と「特定空家」の恐怖

不動産を所有している限り、毎年固定資産税等の納税義務がついて回ります。「誰も住んでいないから払わなくていい」ということは絶対にありません。 さらに恐ろしいのは、２０１５年に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別な措置法（空家対策特措法）」です。適切な管理がされず、安全上・衛生上著しく有害であると自治体から判断されると、「特定空家等」に指定される可能性があります。 特定空家に指定され、自治体からの改善勧告を受けると、それまで適用されていた「住宅用地に対する課税標準の特例」が解除されてしまいます。これは、固定資産税が最大で６倍に跳ね上がることを意味します。また、最悪の場合は自治体による「行政代執行」によって建物が解体され、その高額な解体費用がすべて所有者に請求されることになります。

このように、実家を放置することは、経済的にも精神的にも大きなリスクを背負い続けることに他なりません。だからこそ、今すぐにでも対策を考える必要があるのです。

【第一の選択】 　子に迷惑をかけない！親が行うべき生前対策

最も理想的な形は、実家の所有者である親御様がご健在のうちに、将来「負動産」になりそうな物件の処分や方向性を決定しておくことです。これを「被相続人主導の生前対策」と呼びます。 相続が始まってから（親が亡くなってから）では、戸籍集めや遺産分割協議など、膨大な手続きと時間、そして相続人同士の意見の対立が発生しやすくなります。親が元気なうちに動くことが、結果として最愛の子どもたちを守る最大のプレゼントになります。

１．生前売却（早期の現金化）

最も確実でスッキリする方法は、親が元気なうちに実家を売却し、現金に換えておくことです。 親が介護施設への入所を検討しているタイミングや、より管理が楽なバリアフリーのマンションへ住み替えるタイミングは、生前売却の絶好のチャンスです。

・ メリット

不動産という管理が大変な遺産をあらかじめ消滅させ、分割しやすい「現金」にできるため、将来の相続争いを防ぐことができます。また、売却代金を親の老人ホームの入居一時金や介護費用に充てることができ、子ども世代の経済的負担も軽減されます。

・ 注意点

築年数が古い戸建ての場合、建物には価値がつかず「古家付き土地」として売却するか、あるいは建物を解体して「更地」にして売却する必要があります。解体費用（一般的に

１００万〜３００万円程度、構造や広さによる）をどちらが負担するのか、事前の資金計画が重要です。また、地域の不動産相場をしっかり調査し、地元の信頼できる不動産業者に査定を依頼することをお勧めします。

２．遺言書の作成（特定の相続人や第三者への承継）

もし、複数いる子どものうち「一人は実家を引き継いでもいいと言っているが、他の子は要らないと言っている」という場合や、「子どもは全員要らないと言っているが、特定の親族や応援したい団体がある」という場合は、遺言書を作成しておくことが極めて有効です。

・ 遺言書がない場合

親が亡くなると、実家は法律上、子ども全員の「共有財産」のような状態になります。これを処分したり、誰か一人の名義にしたりするためには、相続人全員による「遺産分割協議」が必要となり、一人でも反対・行方不明の人がいると手続きが完全にストップします。

・ 遺言書がある場合

「実家は長男に相続させる」「実家は売却して清算し、その収入を子ども全員で等分する（清算型遺言）」といった指定を親の意思で一方向的に決めることができます。法的に有効な遺言書（公正証書遺言を強く推奨します）があれば、残された子どもたちは遺産分割協議を行うことなく、スムーズに名義変更や売却手続きに進むことができます。

３．親族間での話し合いと「家族信託」の活用

生前対策を進める上で最大の障壁となるのが、「親に実家の処分を切り出しにくい」という心情的な問題です。子どもから「実家をどうするの？」と聞くと、親としては「自分が死ぬのを待っているのか」「見捨てられた」と感じてしまうことがあります。 そのため、お正月や盆暮れの発着など、家族が集まるタイミングで「将来の負担を減らし、みんなが笑顔でいられるように」という共通の目的を持って、オープンに話し合う場を設けることが大切です。

また、近年注目を集めているのが「家族信託（民事信託）」という制度です。 これは、親が元気なうちに、実家の管理や処分の権限を信頼できる子どもに「信託（託す）」する契約を結ぶものです。

・ なぜ家族信託が必要なのか

もし親が認知症になってしまい、判断能力が低下（喪失）すると、法律上、実家を売却することも、定期借地に出すことも、解体することもできなくなります（定期預金の口座も凍結されます）。

・ 家族信託の仕組み

認知症になる前に「名義（管理処分権）」だけを子どもに移しておけば、万が一親が認知症になった後でも、子どもの判断だけで実家を売却し、その売却代金を親の介護費用に充てることが可能になります。所有権の「経済的利益（価値）」は親に残ったままなので、贈与税がかからないという大きなメリットもあります。

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【第二の選択】　　生前対策なく相続する場合のより良い対処法

生前に対策が取れればベストですが、人間の人生はいつ何が起こるか分かりません。突然の体調急変や、話し合いを先延ばしにしているうちに親が亡くなってしまい、何の対策もないまま実家を相続せざるを得なくなった、というケースも非常に多いのが現実です。

しかし、絶望する必要はありません。相続が発生した後（被相続人の死後）であっても、迅速かつ的確に動くことで、実家が本格的な「負動産」化するのを防ぎ、より良い形で手放す、あるいは活用する方法は存在します。

１．まずは相続登記の速やかな実行（義務化）

親が亡くなったら、まずは実家の名義を現在の所有者（引き継ぐ人）へと変更する「相続登記」を行う必要があります。 「使わない家だから、名義変更せずに放置しておこう」と考えるのは厳禁です。実は、２０２４年（令和６年）４月１日から相続登記が法律で義務化されました。正当な理由なく、相続により所有権を取得したことを知った日から３年以内に登記申請をしないと、１０万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。

また、名義を亡くなった親のまま放置しておくと、将来さらにその子ども（孫世代）へ相続が発生した際、ネズミ算式に相続人が増え、誰の同意を得れば売却できるのかが完全に分からなくなる「所有者不明土地」の泥沼にハマってしまいます。まずは速やかに名義を一本化することが、すべての対策のスタートラインです。

２．不動産業者の選定と売り方の工夫

名義を変更したら、速やかに売却活動へ移ります。ここで重要なのは、「どこに頼んでも同じ」と思わないことです。不動産業者にはそれぞれ得意分野（新築マンション、都心の土地、郊外の中古戸建てなど）があります。 札幌の郊外や近郊エリアの古い実家を売る場合は、その地域の相場や需要に精通した「地域密着型」の不動産業者、あるいは「中古住宅の再生・買取」を得意とする業者を選ぶべきです。

売り方にもいくつかの選択肢があります。

① 仲介売却

一般の買主を探す方法です。時間がかかる場合がありますが、相場に近い価格で売れる可能性があります。

② 業者買取

不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。価格は仲介よりも2〜3割下がることが多いですが、「現状のまま（片付けや解体なしで）すぐに現金化できる」「契約不適合責任（売った後の建物の不具合に対する責任）を負わなくてよい」という圧倒的なメリットがあり、負動産を早く手放したい人には最適な選択肢となることが多いです。

３．空き家の特別控除（３０００万円控除）の活用

相続した実家を売却する際、税金面で非常に有利な特例が存在します。それが「空き家に係る譲渡所得の特別控除（いわゆる３０００万円特別控除）」です。 これは、相続によって生じた空き家（一定の要件を満たすもの）を売却した場合、その売却益（譲渡所得）から最大３０００万円まで控除できるという制度です。

主な適用要件

① 相続開始の直前において、被相続人（親）が一人で暮らしていたこと。

② １９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に建築された建物（旧耐震基準の建物）であること。

③ 相続日から3年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。

④ 売却代金が１億円以下であること。

⑤ 一定の耐震基準を満たすようにリフォームして売るか、または建物を解体して更地にして売ること。

※　法改正により、売却後に買主が解体等を行う場合も一定の条件で適用可能となりました。

この特例を利用できれば、実家を売って得た利益に対する譲渡所得税（約２０%〜３９%）を大幅に減らす、あるいはゼロにすることができます。「古い家だからどうせ売れない」と諦めず、この期限内に売り切ることを目標に動くのが賢明です。

４．「相続土地国庫帰属制度」の利用　　条件とハードルが高い！

２０２３年４月から始まった新しい制度として、「相続土地国庫帰属制度」があります。これは、相続によって取得したものの、使い道のない不要な土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる（国に返す）という画期的なシステムです。

一見すると「これで実家の悩みがすべて解決する！」と思われがちですが、実際には非常に厳しい条件とハードルが設定されています。

引き取ってもらえない土地（主な却下・不承認事由）

① 建物が建っている土地。

※ 事前に自費で解体し、更地にする必要があります。

② 担保権（抵当権など）や利用権が設定されている土地。

③ 通路や境界について争いがある土地。

④ 土壌汚染がある土地。

⑤ 崖地（一定の勾配・高さ以上の崖）が含まれる土地。

※ 費用の負担について免除されるわけではなく、審査手数料に加え、国がその土地を１０年間管理するのに要する費用として「負担金（原則として1筆あたり２０万円〜、宅地や農地は面積等に応じて算定）」を前納する必要があります。

実家が古い戸建ての場合、まずは建物を取り壊して綺麗な更地にし、境界を確定させ、さらに数十万円以上の負担金を支払うことで、ようやく国に引き取ってもらえる可能性がある、というレベルです。決していらない土地をタダで引き取ってくれる魔法の制度ではないことを理解しておく必要がありますが、どうしても買い手がつかない土地の最終手段としては有力な選択肢です。

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【警告】　相続放棄すれば解決という大誤解！　知っておくべき真実

実家を相続したくないと考えた時、多くの人が最初に思い浮かべるのが「相続放棄」という言葉ではないでしょうか。 「家庭裁判所で相続放棄の手続きをすれば、最初から相続人ではなかったことになるから、実家の管理からも税金からも一切解放されて一件落着だ」 そう思われている方が非常に多いのですが、これは極めて危険な大誤解です。相続放棄には、一般に知られていない重い罠とリスクが隠されています。

理由１　すべての財産を失う（実家だけ放棄はできない）

相続放棄とは、「亡くなった人の財産（権利も義務もすべて）を引き継がない」という手続きです。 したがって、「実家は要らないけれど、親の預貯金や有価証券、形見の貴金属だけはもらいたい」ということはできません。 実家を放棄するためには、親が遺してくれた大切な現金や、プラスの資産もすべて同時に一括して放棄しなければなりません。天秤にかけたとき、明らかにマイナス（負動産）の方が大きい場合でなければ、相続放棄を選ぶことは経済的な損失に繋がります。

理由２　管理責任は残る（民法第９４０条の義務）

「プラスの財産もないから、全部放棄した。これで実家の雪下ろしも、火災の心配もしなくていい！」実は、これも間違いです。 民法第９４０条には、以下のような規定があります。

「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の下理を継続しなければならない。」

※　２０２３年の民法改正により「現に占有している場合」に限定されるなど表現が見直されましたが、基本精神は維持されています）

つまり、あなたが相続放棄をしたとしても、「次の相続人（または国庫など）がその実家の管理を引き継いでくれるまでの間は、あなたがその家を管理し続けなければならない」のです。

もし放棄した実家を放置した結果、屋根からの落雪で通行人に怪我をさせたり、建物が倒壊して隣家を壊したりした場合、相続放棄をしたはずのあなたに対して、被害者から管理不備による損害賠償請求がなされる可能性が十分に残っています。真の意味で管理責任から解放されるわけではないのです。

理由３　⚠️最重要　次の相続人とのトラブル

あなたが家庭裁判所で相続放棄をすると、あなたの相続権は法律上、次の順位の人へと自動的に移ります。 具体的には、子ども全員が放棄すると、第一順位がいなくなるため、第二順位である「親の親（祖父母）」、それもいなければ第三順位である「親の兄弟姉妹（叔父・叔母）」や「その子ども（従兄弟・従姉妹）」へと、実家の所有権と管理義務が次々と転がり込んでいきます。

事前の相談や連絡もなしに相続放棄をしてしまうと、ある日突然、遠方の叔父や従兄弟のもとに「あなたが実家を放棄したため、あなたが相続人になりました」という通知や、固定資産税の請求が届くことになります。 「いらない負動産を親戚に押し付けた」と思われ、これまで良好だった親族関係が一瞬で崩壊し、骨肉の争いや絶縁状態に発展するケースは後を絶ちません。もし放棄をするのであれば、あらかじめ次順位の親族全員に説明し、全員で一斉に放棄するなどの広範な調整が必要となり、莫大な労力がかかります。

理由４　最終解決には「相続財産清算人」の選任が必要

親族一同、全員が漏れなく相続放棄を完了したとします。これでようやく全員が相続人ではなくなりました。では、誰も所有者のいなくなった実家はどうなるのでしょうか。 自動的に国のものになるわけではありません。最終的に土地・建物を国庫に帰属させるためには、家庭裁判所に対して「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」の選任を申し立てる必要があります。

この申し立てを行うには、大きな経済的ハードルがあります。 裁判所が選ぶ清算人（主に弁護士や司法書士などの専門家）の報酬や、管理にかかる実費を支払うため、申立人は裁判所に予納金を納めなければなりません。 この予納金の額は、物件の状況や管理の難易度によって決まりますが、一般的に数十万円から、ケースによっては１００万円以上に達することもあります。

・ 実家を放棄しても管理責任は残り、

・ 親戚に迷惑をかけ、

・ 最終的に国に引き取ってもらうために１００万円近い予納金を自分たちで支払う。

これでは、普通に相続して、お小遣い程度の手数料を払って不動産業者に格安で買い取ってもらったり、更地にして売却したりした方が、よほど安上がりで、精神的にも健やかに解決できるケースがほとんどです。 だからこそ、「実家を相続したくないからとりあえず相続放棄する」というのは、決して得策ではない真実なのです。

行政書士がおすすめする「負動産対策」成功へのステップ

ここまで、生前対策の重要性、相続後の対処法、そして相続放棄の怖さについて解説してきました。では、今まさに「実家をどうしよう」と悩んでいるあなたは、具体的にどのような手順で進めていけばよいのでしょうか。 行政書士の実務の現場から、最も確実でトラブルの少ない「成功への４ステップ」をご提案します。

まとめ ～ 実家の問題は「先送り」はダメ　今すぐプロにご相談を

実家の相続問題、そして「負動産」をめぐるトラブルのほとんどは、一つの共通する原因から生まれています。 それは、「問題を先送りにすること」です。

「まだ親も元気だから、そのうち考えればいいや」 「縁起でもない話だから、今はやめておこう」

そう言っているうちに、親が認知症を患ってしまったり、突然倒れてしまったりして、すべての選択肢（生前売却、遺言、家族信託）が閉ざされてしまう事例後を絶ちません。対策が遅れれば遅れるほど、かかる費用は跳ね上がり、残される子どもたちの精神的苦痛は大きくなります。

本記事で解説した通り、「相続放棄をすれば魔法のようにすべてが消えてなくなる」というのは真実ではありません。 放棄には大きなリスクとコストが伴います。だからこそ、放棄を選択せざるを得なくなる前に、コントロール可能な「生前」のうちに、あるいは相続が発生した直後の「一刻も早いタイミング」で、正しい選択の手を打つことが極めて重要なのです。

私の事務所があるここ札幌、そして北海道という土地は、冬の厳しさも含めて、不動産の維持管理に独自のノウハウと迅速な決断が求められる地域です。

「我が家の場合は、何から始めればいいのだろう？」 「親が少し物忘れが始まっているけれど、まだ家族信託は間に合う？」 「実家の登記簿を見てみたら、昔のままでよく分からない……」

どんな小さな不安や疑問でも構いません。一人で抱え込まず、まずは地域に根ざした街の法律家である行政書士へ、お気軽にご相談ください。 あなたと、あなたの大切なご家族の未来が、重い「負動産」の負担によって遮られることなく、明るく安心なものとなるよう、全力で伴走し、サポートさせていただきます。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、実家の相続手続きや、遺言書の作成に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。

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