結婚して２０年という節目を迎えると、これまでの感謝の気持ちや、これからの安心のために「長年連れ添った妻（夫）に、いま住んでいる自宅の名義をプレゼントしたい」「一緒に住むための不動産を購入する資金を贈与したい」と考える方が多くいらっしゃいます。
このように、婚姻期間が２０年以上の夫婦間で、自宅（居住用不動産）やその購入資金を贈与する際に、最大２,０００万円まで贈与税が非課税になる特例のことを、親しみを込めて、おしどり贈与 と呼んでいます。
一見すると、「税金がかからずに自宅の名義をパートナーに移せるなんて、最高のプレゼントだ！」と思うかもしれません。しかし、メリットだけを見て安易に手続きを進めようとし、後から「こんなはずじゃなかった……」と大損してしまうケースが少なくないのです。
実は、おしどり贈与 には「税金面での落とし穴（デメリット）」がいくつも存在します。一方で、「法律面や家族関係の面での大きなメリット」もあるため、一概に「得か損か」だけで切り捨てることはできません。
今回は、札幌の地域特性や具体的なシチュエーションも交えながら、おしどり贈与の基礎知識から、メリット・デメリット、そして「どんな人が使うべきで、どんな人が使うべきではないのか」を徹底的に優しく解説します。
長く連れ添った大切なパートナーへの贈り物で失敗しないために、少し長くなりますが、ぜひ最後までじっくりとお読みください。
そもそも おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）とは？
まずは、おしどり贈与の正体について正しく理解していきましょう。
この制度の正式名称は、国税庁の定める「贈与税の配偶者控除の特例」といいます。
通常、個人から財産をもらったときには「贈与税」がかかります。贈与税には毎年１１０万円の基礎控除（非課税枠）がありますが、それを超えた分には比較的高い税率で課税されるのが原則です。
しかし、この特例を利用すると、基礎控除の１１０万円とは別に最大２,０００万円まで贈与税が非課税になります。つまり、合計で年間２,１１０万円までの贈与が無税になるという、非常にスケールの大きな特例です。
この非常に手厚い非課税枠を利用するためには、法律で定められた厳しい条件をすべてクリアしなければなりません。主な条件は以下の３つです。
条件１ 夫婦の婚姻期間が「２０年」を過ぎた後の贈与であること
最も重要なのが、戸籍上の婚姻期間が２０年以上であることです。
ここで注意しなければならないのは、「内縁関係」や「事実婚」の期間は一切カウントされないという点です。あくまで法律上の婚姻関係（婚姻届を提出している期間）が満２０年を超えている必要があります。
【注意】 １日でも足りないとアウト
婚姻期間の計算は、１年未満の端数は切り捨てられます。たとえば、婚姻期間が「１９年１１ヶ月」の時点で贈与を行ってしまうと、どれだけ長く一緒に暮らしていても特例は一切受けられず、数百万円の贈与税が容赦なく課税されてしまいます。必ず戸籍謄本（全部事項証明書）を取り寄せて、入籍日からの正確な日数を数えてください。
※ なお、同じ相手と離婚した後に再婚した場合は、過去の婚姻期間を通算（合算）して２０年以上であれば認められます。
条件２ 贈与する財産が「自分が住むための不動産」または「その購入資金」であること
おしどり贈与の対象となる財産は、何でもいいわけではありません。以下のいずれかに限定されています。
- 現在、夫婦で暮らしている（または今後暮らす予定の）国内の住宅（土地や建物、あるいはその両方）
- その住宅を取得（購入・建築）するための金銭（現金や預貯金）
つまり、高級車や有価証券（株）、あるいは「住む予定のない賃貸アパート」や「別荘」などを贈与しても、この特例は使えません。あくまで一戸建て等の自宅が対象となります。
条件３ 贈与を受けた配偶者が、翌年３月１５日までにそこに住みその後も住み続けること
財産をもらった側（多くの場合は奥様）が、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、その不動産に実際に引っ越して住み始める必要があります。また、その後も「引き続き住み続ける見込みであること」が条件です。
贈与だけ受けて、すぐに売却してしまったり、別居して別の場所に住んだりした場合は、特例の対象外となってしまいます。
おしどり贈与は、「同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか使えない」という厳格なルールがあります。
「今年は土地を１,０００万円分、来年は建物を１,０００万円分」といった形で複数年に分けて使うことは可能（合計２,０００万円まで）ですが、一度枠を使い切ってしまえば、それ以降は二度と使えません。そのため、いつ、どのタイミングで使うかが非常に重要になってきます。
おしどり贈与の「メリット」〜数字には表れない安心と法的効果〜
インターネットや税理士の先生方の間では、「おしどり贈与は損をすることが多いから、使わない方がいい」という意見が目立ちます。確かに税金面（コスト面）だけで見ればその通りなのですが、法律面や家族関係のメリットを考えると、一概に「損」とは言い切れない輝きを持っています。
行政書士の視点から、おしどり贈与の本当のメリットを４つのポイントに分けて解説します。
おしどり贈与を行う最大の法律的メリットは、「特別受益の持ち戻し（もち戻し）免除の推定」が働くという点です。
少し難しい法律用語ですが、分かりやすく解説します。
本来、亡くなる前に子供や配偶者に高額な財産をプレゼントすること（生前贈与）は、法律上「遺産の前渡し（特別受益）」とみなされます。
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そのため、いざ相続が発生して遺産分割協議（家族での話し合い）をするときに、他の相続人（子供など）から「お母さんは生前に２,０００万円の自宅をもらっているんだから、その分、今ある遺産（現金など）の取り分を減らすべきだ！」と主張されてしまうのです。これを「特別受益の持ち戻し」と言います。
しかし、２０１９年の民法改正により、以下の大原則が加わりました。
「婚姻期間２０年以上の夫婦間で、自宅の贈与が行われた場合、原則として「持ち戻し」しなくてよい（遺産の前渡しとは扱わない）」
つまり、おしどり贈与で奥様に自宅を贈与しておけば、将来旦那様が亡くなったときの遺産分割において、「自宅はそれとは別枠で奥様のもの。残った現金や預貯金は、法律通りの割合（配偶者２分の１、子供たち２分の１など）でキッチリ分け合える」ということになります。
これにより、奥様は「住む場所（自宅）」をしっかりと確保した上で、これからの生活費となる「現金」も十分に相続できるようになります。残された配偶者の生活を強力に守ることができる、これが法律上の最大のメリットです。
「うちは子供たちとも仲が良いから、私が死んだ後も妻に自宅を譲ることに反対する人なんていないよ」と思われるかもしれません。
しかし、相続の現場では何が起こるか分かりません。
・ 子供が事業に失敗して、どうしても今すぐお金（遺産）が必要になった。
・ 子供の配偶者（義理の息子や娘）が口を出してきて、「法律通りの権利を主張すべきだ」と言い出した。
・ 前妻（前夫）との間に子供がいて、現在の配偶者と全く交流がない。
このような場合、自宅しか大きな財産がないと、子供たちから「自宅を売却して現金にして、僕たちの取り分を分けてくれ」と要求され、住み慣れた家を追われてしまう悲劇が実際に起きています。
生前におしどり贈与を使って自宅の名義を奥様に移しておけば、その自宅は「旦那様の遺産」ではなく「最初から奥様の固有の財産」になります。そのため、旦那様が亡くなった際、子供たちはその自宅に対して一切の文句を言うことができなくなります。
将来の不確定なトラブルの種を、生前のうちに完全に摘み取っておくことができるのです。
長年、家事や育児、そして仕事を支えてくれた奥様にとって、「この家は私のもの」という明確な証（登記簿上の名義）があることは、言葉以上に大きな精神的安定をもたらします。
特に高齢期に入ると、「もし夫が先に逝ってしまったら、私はこの家に住み続けられるだろうか」「子供たちに迷惑をかけないだろうか」という不安が膨らみがちです。
生前に名義を書き換えることで、夫婦の絆を再確認し、これからのセカンドライフを安心して笑顔で過ごせるようになるという「プライスレスな効果」があります。
もし、将来的に自宅を売却して、高齢者向けのマンションや施設への住み替えを検討している場合、税金面で大きなメリットが生まれることがあります。
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、最高３,０００万円まで税金がかからなくなる「居住用財産の３,０００万円特別控除」という制度があります。
通常、夫の単独名義であれば、夫一人分の３,０００万円までしか控除されません。しかし、おしどり贈与を使って「夫２分の１、妻２分の１」といった共有名義にしておくと、夫婦それぞれが３,０００万円ずつ、合計で最大６,０００万円までの利益を非課税にすることができます。
札幌の都心部など、過去に購入したときよりも土地やマンションの価値が大きく値上がりしており、売却時に多額の売却益が出そうなケースでは、この「ダブル控除」を狙っておしどり贈与を活用する価値が十分にあります。
おしどり贈与の「デメリット」〜多くの人が見落とすコストの罠〜
さて、ここまでは素晴らしいメリットをお伝えしてきましたが、ここからが本題です。
おしどり贈与には、「贈与税はかからないけれど、他のコストが重すぎて、結果的に大損する」という非常に強力なデメリット（落とし穴）があります。
税金や費用のシミュレーションをせずに行うと、後悔することになります。以下の４つのデメリットをしっかりと頭に叩き込んでください。
「贈与税が２,０００万円までかからない！」という言葉に騙されてはいけません。不動産の名義を書き換える（登記する）際には、別の税金が確実に発生します。それが「登録免許税」と「不動産取得税」です。
実は、これらの税率は「贈与（生前）」でもらうか、「相続（死後）」でもらうかによって、驚くほど大きな差がつけられています。
下の比較表をご覧ください。
| 税金の種類 | おしどり贈与の場合 | 相続の場合 |
| 登録免許税（国税） | 固定資産税評価額の ２.０% | 固定資産税評価額の ０.４% |
| 不動産取得税（地方税） | 原則として評価額の ３.０% （※住宅の軽減措置あり） | 非課税（０円！） |
死後に「相続」として家を引き継げば、不動産取得税はなんと「０円（非課税）」になり、登録免許税も「５分の１（０.４%）」で済みます。
具体例でみるコストの差（評価額４,５００万円の自宅の場合）
札幌市内で、土地と建物の固定資産税評価額の合計が４,５００万円のマイホームをおしどり贈与する場合をシミュレーションしてみましょう。
① おしどり贈与（生前）を選択した場合（非課税枠２,１１０万円を贈与し、夫と共有とする）
・ 登録免許税：２,１１０万円 × ２.０% ＝ ４２．２万円
・ 不動産取得税：約１５万〜３５万円
（軽減措置を適用しても一定額かかるケースが多い）
・ 税金合計：約 ５６．２万〜７７．２万円
② 相続（死後）を選択した場合
・ 登録免許税：４,５００万円 × ０.４% ＝ １８万円
・ 不動産取得税：０円
・ 税金合計：１８万円
このように、おしどり贈与を選ぶだけで、ただ名義を書き換えるためだけに数十万円以上の余計なコストが余分にかかってしまうのです。
名義変更の手続き（所有権移転登記）を行うには、法務局への申請書類を作成しなければなりません。これらを専門家である司法書士に依頼すると、約５万〜１０万円の手数料（報酬）がかかります。
さらに、おしどり贈与は「贈与税が０円」であっても、必ず税務署へ「贈与税の申告書」を提出しなければ特例が適用されません。自動的に非課税になるわけではないのです。
この複雑な税務申告を税理士に依頼すると、さらに約１０万〜１５万円の報酬が発生します。
結果として、手続きの代行費用だけで２０万円近くかかります。
日本の相続税法には、残された家族が住む場所に困らないよう、非常に強力な救済措置が用意されています。それが「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」です。
これは、亡くなった人が住んでいた自宅の「土地」について、３３０平方メートルまでの部分の評価額を８０%減額にして相続税を計算してよいという制度です。札幌の一戸建てであれば、ほとんどの敷地が３３０平方メートル以内に収まります。
しかし、生前におしどり贈与で土地の一部名義を奥様に移してしまうと、その該当部分は「夫が亡くなったときの遺産」ではなくなるため、将来夫が亡くなったときに、この特例をその部分に使うことができなくなります。
多くはそのまま住み続ける宅地にかかる税金なので当然、減額分が多い方が有利となります。
「夫の財産全体が多く、将来的に相続税がかかりそうだ」というご家庭の場合、生前におしどり贈与をしてしまうことで、かえって将来の相続税総額が跳ね上がってしまうという本末転倒な結果を招くことがあるのです。
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そもそも論として、「夫の死後に妻が財産をもらうと、多額の相続税がかかるのでは？」と心配されている方が非常に多いのですが、それは大きな誤解です。
相続税にも配偶者に対する大きな優遇措置（配偶者の税額軽減）があり、配偶者が相続する遺産は、１億６,０００万円」、または法定相続分（１/２）（※相続人が妻のみ場合は１００％）のどちらか多い額までであれば、一切相続税はかかりません。
つまり、大富豪でもない限り、わざわざ生前にコスト（高い登録免許税や不動産取得税）をかけてまで２,０００万円の自宅を贈与しなくても、おとなしく死後に相続させれば、自宅も現金もすべて無税で奥様が引き継げる可能性が極めて高いのです。
【札幌版】おしどり贈与を使うべき人・使うべきではない人
ここまでメリットとデメリットを比較してきました。
結論として、おしどり贈与は「節税」目的で使うと失敗します。しかし、「家族の状況」によっては非常に強力な救済ツールになります。
どのようなケースで活用すべきなのか、札幌の地域事情を踏まえて分かりやすく分類しました。
以下のような状況にある方は、多少の初期コスト（数十万円の諸経費）を支払ってでも、生前におしどり贈与を行う強いメリットがあります。
① 子供たちの仲が悪く、将来の遺産分割で激しい争いが予想される場合
先述の通り、生前に名義を変えておけば、子供たちから家を奪われるリスクをゼロにできます。
② 前妻（前夫）との間に子供がおり、現在の配偶者と関わりたくない場合
前妻の子にも法的な相続権があります。旦那様が亡くなった後、今の奥様がその前妻の子と遺産分割のハンコをもらうために話し合いをしなければなりません。生前におしどり贈与で自宅を奥様名義にしておけば、自宅についての話し合いの対象から外すことができるため、精神的な負担を劇的に減らせます。
③ 夫が多額の借金を抱えている、または個人事業主で倒産リスクがある場合
（※ 注意が必要ですが）万が一、夫が自己破産したり、事業で多額の負債を抱えたりした場合でも、健全な時期に正当な理由（婚姻２０年の記念など）でおしどり贈与をして奥様名義に変えておけば、夫の債権者から自宅を差し押さえられるリスクを軽減できる場合があります。（※ただし、債務逃れ目的の直前贈与は「詐害行為取消権」により取り消されるため、行政書士等の専門家への相談が必須です）。
④ 札幌の価値ある不動産で、近いうちに売却益が出る予定がある場合
「３,０００万円の特別控除」を夫婦２人分（計６,０００万円）使うために、一時的に共有名義にするケースです。
一方で、以下のようなご家庭は、おしどり贈与を使うと単に諸経費をドブに捨てるだけの「大損」になる可能性が非常に高いです。
① 家族の仲が非常に良く、相続時にもめる要素が一切ない場合
死後に「相続」で引き継いだ方が、税金（登録免許税・不動産取得税）が圧倒的に安いため、わざわざ生前にやる意味がありません。
② 将来的に相続税がかかるほどの資産（目安：数千万円以上）がある場合
小規模宅地等の特例を使った方が圧倒的に有利なため、生前贈与は我慢して、相続時まで夫名義のままにしておくべきです。
④ もらう側（奥様など）の健康状態が悪く、先に亡くなる可能性がある場合
せっかくおしどり贈与で妻名義にしたのに、妻が先に亡くなってしまうと、その自宅は再び「妻の遺産」となり、夫や子供たちへ相続されることになります。その際、また名義変更の税金や手間が発生し、一生に一度の特例も無駄になってしまいます。
手続きの流れと注意点（もし実行する場合）
「デメリットやコストも理解した上で、将来の安心のためにやっぱりおしどり贈与を実行したい！」という方のために、大まかな手続きの流れと、実務上の重要な注意点をご説明します。
手続きは大きく分けて、不動産の名義変更（登記）と税務署への確定申告の２つのステップがあります。
まずは不動産の名義を夫から妻へと書き換えます。札幌市内の不動産であれば、その物件の所在地を管轄する法務局（札幌法務局の本局、または各出張所）に申請します。
必要となる主な書類
贈与契約書
夫婦間で「この不動産を贈与します」「もらいます」という合意があったことを証明する書類（行政書士などが作成します）。
・ 夫（贈与者）側で用意するもの
不動産の登記済権利証（または登記識別情報通知書）
印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
実印
・ 妻（受贈者）側で用意するもの
住民票の写し
認印（または実印）
・ 共通で必要なもの
夫婦の戸籍謄本
（婚姻期間が２０年以上であることを証明するため）
固定資産税評価証明書
（登録免許税を計算するために必要。札幌市の各市税事務所や区役所で取得します）
これらの書類を揃えて法務局へ登記申請を行います。登記が完了すると、名義が書き換わった新しい「登記識別情報」が発行されます。
ここを忘れてしまう方が非常に多いのですが、おしどり贈与の適用を受けるためには、贈与税が「０円」になる場合であっても、必ず税務署へ申告書を提出しなければなりません。
申告の時期
贈与を受けた年の「翌年の２月１日から３月１５日まで」の間（確定申告の時期と同じです）に、妻の住所地を管轄する税務署へ申告します。
※ 確定申告時期より早いです。
（注意） 提出を忘れるとどうなる？
もし３月１５日の期限までに申告書を提出しなかった場合、特例の適用は一切認められず、「普通の贈与」として贈与税の請求書（納付書）が届くことになります。絶対に忘れないでください。
おしどり贈与の代わりに検討すべき「別の選択肢」
「将来、妻に家を残したいけれど、おしどり贈与だと生前のコストが高すぎるし、どうしよう……」と悩んでしまった方へ。
実は、おしどり贈与を使わなくても、同じ目的（妻に家を確実に残す、妻を守る）を達成できる別の優れた法律手段があります。
行政書士が、お客様の状況に合わせてよくご提案する２つの代替案をご紹介します。
最もシンプルで、かつ確実な方法が、遺言書を書いておくことです。
遺言書に「私の所有する自宅の土地・建物は、すべて妻に相続させる」と一筆書いておけば、旦那様が亡くなった後、子供たちのハンコや遺産分割協議を一切経ることなく、奥様単独の手続きで自宅の名義を変更できます。
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遺言書にするメリット
① 生前の余計なコストがかからない
生前に名義を変えないため、高い登録免許税や不動産取得税を支払う必要がありません。死後の「安い相続コスト」で名義を変更できます。
② 小規模宅地等の特例をキープできる
自宅が夫の遺産のまま相続されるため、土地の価値を大幅に圧縮して相続税を抑えることができます。
③ 書き直しができる
生前贈与は一度あげてしまったら原則として取り消せませんが、遺言書は何度でも書き直すことができます。
将来の家族トラブルを防ぎつつ、コストも最安に抑えたい場合は、「おしどり贈与」よりも「遺言書の作成」の方が圧倒的に有利なケースがほとんどです。
２０２０年に本格施行された新しい法律の制度に「配偶者居住権」というものがあります。
これは、自宅の「所有権（売り払ったりできる権利）」と「居住権（死ぬまでタダで住み続けられる権利）」を切り離し、奥様には「死ぬまで安心してこの家に住み続ける権利（配偶者居住権）」だけを遺すという方法です。
例えば、「自宅の所有権」は将来を担う長男に相続させ、「配偶者居住権」を奥様に設定します。こうすることで、奥様は子供に気兼ねすることなく、住み慣れた家に一生涯住み続けることができます。また、所有権自体の価値は低くなる（または子供にいく）ため、遺産分割のバランスがとりやすくなり、現金が子供たちに渡りやすくなるというメリットもあります。
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まとめ ～ 大切なパートナーへの贈り物は、まず専門家へご相談を
結婚２０年という長い歳月を共に歩んできたご夫婦にとって、「おしどり贈与」という制度は非常にロマンチックで、パートナーへの深い愛と感謝を形にする素晴らしい方法に見えます。
しかし、今回お伝えしたように、この制度には「贈与税はかからないけれど、不動産取得税や登録免許税といった他のコストが高額になる」「相続税の優遇措置を潰してしまう可能性がある」という冷徹な一面があります。
「節税になると思って手続きしたのに、トータルで見たら１００万円近く損をしてしまった……」
そんな悲しい結果にならないためには、以下の視点での見極めが不可欠です。
① 税金面（コスト）の損得だけで考えるなら
多くの場合、「遺言書」を書いておき、死後に「相続」として引き継がせた方が圧倒的にお得です。
② 家族関係の安心（確実性）を買うなら
多少のコストを支払ってでも、生前に名義を完全に移す「おしどり贈与」が有効なケースもあります。
我が家にとってどちらが最善の方法なのかは、ご家族の財産状況、お子様との関係性、そして将来のライフプランによって１８０度変わります。
札幌で相続や生前贈与、遺言書の作成をお考えの方は、まずは一度、当行政書士事務所へお気軽にご相談ください。
一生に一度の大切な贈り物だからこそ、急がず、確実な一歩を踏み出していきましょう。
皆さまからのご相談を、心よりお待ちしております。
■ 札幌での相続・遺言のご相談なら
札幌市東区の「つしま行政書士事務所」では、実家の相続手続きや、遺言書の作成に関するご相談を承っております。 ４０年間の企業法務・契約業務の経験とＦＰの視点を活かし、ご家族の想いを形にするサポートをいたします。初回相談は無料ですので、一人で悩まずに、まずはお気軽にご連絡ください。
【お問い合わせ先】 つしま行政書士事務所
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